Вопросы, связанные с правами на землю, исторически относятся к самым важным вопросам для любого субъекта права вне зависимости от ­юридического и социального статуса и временной эпохи.

После глобальных преобразований, произошедших в России в начале 90-х годов, тема собственности на недвижимость, включая и земельные участки, вновь актуализировалась, тогда как в период социализма в СССР тема эта практически исчезла в связи с отсутствием института частной ­собственности как такового. С реставрацией капиталистических правоотношений возникла необходимость законодательного оформления прав на недвижимость, находящуюся в частной собственности. Если с жилыми помещениями вопрос разрешился довольно легко путем приватизации квартиры, где проживали наниматели с членами семьи, то оформление в частную собственность земельных участков, используемых дачными и садоводческими товариществами и гаражными кооперативами, до настоящего ­времени окончательно не произведено. Этому имеется ряд различных причин в зависимости от конкретной ситуации. Чаще всего это отсутствие правоустанавливающих документов ввиду давности срока издания соответствующего постановления, но бывают и случаи возведения гаражей без разрешения, что квалифицируется как самовольный захват ­земли. И ­если в ­первом случае судебная перспектива получения законных прав на земельный участок, занимаемый тем или иным кооперативом, более или менее ясна, то в случае самовольного захвата земли снос построек практически неизбежен. С оформлением прав на недвижимость, в том числе земельные участки, для юридических лиц вопросов до настоящего времени остается в значительной степени больше.

Следует признать, что законодатель с самого начала нового этапа развития отношений, связанных с правом частной собственности на недвижимость, принимал и принимает меры для урегулирования этого сегмента. Не вдаваясь в историю развития нового российского земельного законодательства, а также изменения порядка регистрации прав на ­недвижимое имущество, отмечу несколько ­моментов, имеющих принципиальное и первостепенное значение для каждого субъекта права, независимо от того, идет ли речь о юридическом или физическом лице.

Первое, на что необходимо обратить внимание всем субъектам права без исключения, – это своевременность оформления прав на недвижимое имущество, будь то земля или строение. К сожалению, зачастую сами собственники далеко не всегда озадачиваются этим вопросом. Это преимущественно относится к гражданам, использующим земельный участок под дачное строительство, садоводство или гараж, либо получившим эту землю по наследству, либо совершившим сделку по фактическому приобретению без надлежащего оформления. Нередки также случаи, когда и ­субъекты ­экономической ­деятельности не принимают ­соответствующих действий для оформления недвижимости, например, в случае покупки строения без согласования в договоре условия о земельном участке. На практике встречаются самые разнообразные ситуации, которые довольно часто могут быть разрешены только в судебном порядке. Следует заметить, что обращение в суд является, по существу, исключительной мерой, когда все иные попытки оформления прав на недвижимость исчерпаны. Для того, чтобы в дальнейшем вопросов относительно прав на недвижимость ни у кого не возникало, желательно при заключении сделки предварительно изучить и­меющиеся ­правоустанавливающие документы и своевременно уточнить все детали. Но это идеальная ситуация. На практике так получается далеко не всегда, особенно, если рассматривать случаи с дачными и садоводческими товариществами и гаражными кооперативами, когда другого пути, кроме судебного, как правило, не оказывается. Насколько окажется эффективной судебная защита прав, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела. Отечественная судебная система не знает прецедента в качестве источника права, в связи с чем решения по делам, на взгляд человека, далекого от юриспруденции, внешне схожим, могут быть совершенно различными. Суд не вправе исходить из «принципа очевидности», он обязан установить факты, основываясь на доказательствах. Также необходимо отметить сложность и неоднородность российского ­земельного законодательства, изменяющегося быстрее, чем успевает сложиться соответствующая судебная практика.

В вопросе об изменениях сделаю акцент на грядущие с нового года новации в законодательстве о регистрации прав на недвижимость и, в частности, напомню об отмене свидетельства о регистрации как такового с заменой функции на выписку из ЕГРН. Факт сам по себе юридически нейтральный, но требующий от собственника повышения внимания к юридическому оформлению и сопровождению принадлежащей ему недвижимости. С 1 января 2017 года также объединяются два существующие ныне реестра недвижимости – кадастр недвижимости (ГКН) и реестр зарегистрированных прав на недвижимость (ЕГРН) – в один, включающий в себя полный объем сведений об ­объекте ­недвижимости. Новый ­закон «О ­государственной ­регистрации недвижимости» (ФЗ-218 от 13.07.2015) призван упорядочить сегмент ­недвижимости, а также ­повысить ответственность субъекта права к юридическому оформлению и ­содержанию принадлежащей ему недвижимости. На мой взгляд, данный закон отражает общую тенденцию в российском законодательстве, направленную на необходимость повышения правовой культуры населения, а также требование соблюдения правового ­урегулирования ­вопросов, ­связанных с отношениями ­собственности. ­Невыполнение требований по свое­временному оформлению прав на недвижимое имущество чревато для легкомысленных ­собственников крайне ­негативными последствиями, вплоть до утраты ­собственности, поскольку данный закон, по сути, устанавливает, что в собственности есть только то, что учтено в реестре. Исходя из этого, те ­объекты недвижимости, особенно земельные участки, чей статус до настоящего времени не определен, юридически не существуют и могут быть перераспределены. Таков сюрприз, скрытый в недрах нового закона о регистрации недвижимости. Чтобы избежать неприятных последствий, ­необходимо принять меры по оформлению прав собственности. Чтобы любой закон работал на благо, а не во вред, необходимо как минимум этим законом не пренебрегать, а использовать его преимущества себе на пользу. Это первоочередное требование ­правового государства, это нужно признать и исполнять.

Борис Метелев, управляющий партнер адвокатского бюро «Правый Выбор»