Строительство нового жилья в 2014 году легко превысило уровень, достигнутый как во время пика нефтяного бума 2007-2008-х годов, так и в период после кризиса.
Почему же показатели в жилищном секторе были настолько (относительно) высокими? Скажем так, росту объемов производства в жилищном секторе способствовали общий незначительный рост личных доходов населения, последовательное развитие российской индустрии ипотечного кредитования и – в меньшей степени – такие государственные программы, как программа «материнского капитала». В соответствии с этой программой денежные выплаты за рождение второго или третьего ребенка можно было использовать в качестве первоначального взноса при покупке новой квартиры. Это не было безумным строительством «городов-призраков» в Восточной Сибири по китайскому принципу, а стало реальным и устойчивым ростом жилищного строительства, которое можно было легко заметить в большинстве крупных городов. Помню, когда летом 2014 года я ездил по России, меня буквально поразило количество строительных кранов, которыми пестрил Ярославль – довольно тихий провинциальный город с населением около 700 тысяч человек.
Было бы логично предположить, что в 2015 году должна была произойти резкая корректировка с поправкой на экономическую обстановку. Реальные зарплаты россиян с учетом инфляции сократились примерно на 10%, и без того уже высокие процентные ставки резко подскочили, а уровень безработицы начал ползти вверх. Такое сочетание факторов должно на самом деле существенно ограничить объемы строительства нового жилья или, по крайней мере, стать помехой для их роста. Люди могли тратить значительно меньше, прогнозы в отношении будущей экономической ситуации ухудшались, а брать кредиты стало гораздо дороже.
Несмотря на все это, в 2015-м жилищное строительство в России развивалось и дальше, а в Москве был побит рекорд – было построено около 3,8 миллиона квадратных метров (около 41 миллиона квадратных футов) нового жилья. А это 41 тысяча новых квартир – исходя из расчета около 90 квадратных метров на квартиру. Для сравнения это означает, что в Москве было построено в три раза больше квартир, чем удалось построить в Нью-Йорке в 2014 году, когда, казалось бы, там наблюдался «строительный бум».
Издание «Ведомости» довольно точно подметило, что строительство значительного объема вводимого сегодня в эксплуатацию нового жилья начиналось два и даже три года назад, и при том, что девелоперы хотели бы продлить сроки строительства или даже законсервировать некоторые из своих проектов, их реальные возможности сделать это крайне ограничены. «Ведомости», ссылаясь на слова специалиста аналитика в области строительства, наоборот, прогнозируют, что застройщики будут энергично стремиться к завершению строительства и пытаться окупить хотя бы часть своих первоначальных капиталовложений.
Действительно, в отличие от других отраслей российской экономики, жилищный сектор не в такой степени зависит от колебаний цен на сырьевые товары или динамики валютных курсов: расходы и доходы застройщиков в большинстве своем выражаются в рублях. Бесспорно, обвал рубля по отношению к доллару не способствует успеху – он лишь усиливает неопределенность в отношении будущего развития экономики – но эта проблема преодолима. Настоящая проблема состоит в том, что даже если считать в рублях, российские потребители переживают сейчас один из самых тяжелых периодов за последние полторы сотни лет. Учитывая уровень инфляции и тенденцию к сокращению зарплат, совершенно очевидно, что мало кто из россиян поспешит вкладывать значительные средства в недвижимость. Чтобы привлечь клиентов и повысить спрос, застройщики будут вынуждены резко понизить цены, что еще больше увеличит их убытки.
Все это отнюдь не означает, что «Россия обречена» или что мы находимся на грани полной дезорганизации общества. Совокупная доля жилищного строительства в ВВП России сравнительно невелика, и «чрезмерные инвестиции» в недвижимость никогда не доходили до тех крайностей, которые наблюдаются в таких странах, как Китай или Испания. Спад в области жилищного строительства может оказаться болезненным – особенно для застройщиков, но он не будет критичным.
Тем не менее жилищное строительство было для российской экономики одним из положительных моментов. За счет постоянных высоких объемов производства в строительной отрасли удавалось предотвратить еще больший рост безработицы или дальнейшее углубление рецессии. Но в 2016 году все это изменится.
Марк Адоманис
