Обязательное лицензирование управляющих компаний, введенное с первого мая текущего года, очистило омский рынок управления многоквартирными домами наполовину. За укрепление позиций в сфере ЖКХ разворачивается нешуточная борьба.

В условиях кризиса можно отказаться от сыра и хамона, но не платить за свет и воду не получится никак. Омск ежегодно тратит на содержание жилья около 4,5 млрд руб.

По данным Реестра многоквартирных домов, получивших лицензии по Омской области с формой управления «Управляющая компания», составленным Государственной жилищной инспекцией Омской области. Июль 2015 года

Лицензирование со знаком плюс

С 1 мая 2015 года, согласно поправкам в Жилищный кодекс РФ, управляющие компании должны иметь лицензию. Теперь без нее деятельность в сфере управления многоквартирными домами запрещена. Государственная инициатива вполне понятна: накопи­вшееся недовольство работой управляющих компаний, сложный механизм предъявления к ним претензий, и все это на фоне повальной пассивности жильцов. Жесткий контроль рынка управления жилищным фондом напрашивался давно. И вот результат: на сегодня Жилищной инспекцией по Омской области выдано 169 лицензий. До введения лицензирования у нас было зарегистрировано 318 управляющих компаний, то есть на рынке осталось лишь 53% фирм.

По информации Госжилинспекции, большинство ушедших игроков даже не пыталось заявляться на лицензирование. Основная масса этих фирм – компании-двойники или те УК, которые реально не занимались управлением домов, а работали, например, на подряде. Реальных отказов в выдаче лицензий насчитывается всего пара десятков. Причем причиной этому стало несоблюдение стандартов раскрытия информации. Позднее большинство из них выполнило требование, подало заявки повторно и снова успешно вышло на рынок. Кроме того, руководителей УК обязали сдать экзамен на знание своего дела и укомплектовать штат сотрудников, но с этим проблем оказалось гораздо меньше. Таким образом, стоявшую задачу очистить рынок от мелких и некомпетентных организаций, от фирм-однодневок, можно считать, выполнили.

Внушительный отсев компаний наблюдался практически во всех регионах РФ. Например, в Новосибирской области из 253 заявок на лицензию «добро» получили только 195, то есть 78%. Зато у них и на каждую УК приходится примерно по 6 тысяч жителей, наш показатель – чуть более 7 тысяч. Как отметила Тамара Рощина, ведущий специалист Государственной жилищной инспекции Омской области, по сравнению с другими регионами в Омске процесс лицензирования проходил несколько дольше, так как у нас многие дома находились на договоре не управления, а обслуживания (чего в скором времени вообще не должно остаться) и компаниям потребовалось дополнительное время на перезаключение договоров. Правда, председатель Омского регионального общества потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачев подвергает сомнению озвученную статистику. По его мнению, половина компаний не получила лицензии только в связи с тем, что каждая УК, как правило, заведует несколькими компаниями, между которыми распределяет свои активы: например, за одной закреплены сотрудники, на другую оформлена техника, а лицензируется лишь «отвечающая» за договоры с жильцами.

Обратная сторона закона

Однако картина не столь однозначно радужна, как кажется на первый взгляд. Пока сами эксперты из УК в один голос радуются тому, что работать станет удобней и проще, непосредственные потребители ЖКХ-услуг нашли в законе и немало минусов. Во-первых, пресловутые брошенные дома, массовое существование которых смущало еще до лицензирования. Управлять ветхими домами, коих в Омске огромное количество, избегают и по сей день. Администрация давно ведет речь о создании для этой цели муниципальных УК – ведь финансовая нагрузка по аварийному жилью, так же как долги неплательщиков, которых в таких домах много, висит бременем на дефицитном бюджете города, – но воз и ныне там. Пока что мэрия просто упрашивает местные – коммерческие – УК взять проблемных клиентов на поруки. Но получают закономерные отказы, ибо такие потребители очевидно приводят к образованию убытков. Во-вторых, для получения лицензии необходимо выплатить все штрафы, числящиеся за УК, для этого нужны средства, а их, понятное дело, можно найти только собрав деньги непосредственно с жильцов. Но этот недостаток спорный – у прибыльных УК таких трудностей нет. В-третьих, если 15% домов подадут по два предписания с жалобой на работу своей УК, то тогда ее отстранят от работы на два года. Неплохое поле для злоупотреблений и кляузничества. Но надежда на справедливость есть: все эти жалобы придется доказать в суде. Но это, как известно, стоит времени и денег обеим сторонам.

Любопытный прецедент случился в марте этого года. Жильцы дома по улице Перелета, 20 через суд обязали свою управляющую компанию – ООО «ЖКО 6-й Микрорайон» – произвести перерасчет по оплате содержания и ремонта жилья, повышенной ею самовольно, и выплатить моральную компенсацию. Причем инициативных жильцов было всего двое. Александр Лихачев подчеркивает право жильцов устанавливать тариф самостоятельно, проводя собрания собственников, и платить именно по выбранной таксе. В то же время эксперт советует УК отказываться от домов, не согласных с экономически обоснованным тарифом.

«А у нас управдом – друг человека»

Одной из задач лицензирования заявляется повышение качества предоставляемых услуг. На этапе выдачи лицензии оно никак не проверялось, но сейчас жилищная инспекция принимает жалобы населения на некачественную работу УК, проверяет их, выносит предписания. «Получить лицензию просто, – говорит Тамара Рощина, – а вот удержать ее намного сложнее. Качество работы должно быть на уровне». Сегодня Госжилинспекция составляет рейтинг УК по качеству услуг. За основу здесь берется количество обоснованных жалоб жильцов на работу УК. По итогам 2 квартала в список лучших попали 90 компаний, на вторую категорию оценены 14 фирм, на 3-ю – шесть. И еще 43 УК вошли в рейтинг без категории, но с положительной оценкой – это те УК, жалобы на которые не поступали, и они, следовательно, не проверялись Жилинспекцией.

Однако эксперты скептически относятся к составляемому рейтингу.

Например, заместитель управляющего ООО «ЖКХ «Сервис» Александр Бурых поясняет, что список основывается исключительно на количестве обращений, не учитывая удельный вес этих обращений и зависимость количества жалоб от общей площади обслуживаемых многоквартирных домов. «Для компании, у которой на обслуживании находится пять домов, пять жалоб значат больше, чем для нас 160 обращений, учитывая наши 60 тысяч лицевых счетов. Также необходимо учитывать и состояние жилого фонда. В муниципальную краткосрочную программу капитального ремонта на 2014–2016 годы вошло порядка двух тысяч домов Омска, из них 540 обслуживаются нашей компанией. Это самый старый, остро требующий капитального ремонта жилой фонд, соответственно и проблем с таким жильем возникает больше». Однако, по мнению Александра Лихачева, рейтинг вполне соответствует действительности.

Тезки, двойники, клоны?

Несмотря на кризисные условия, когда страдают практически все рынки без исключения, сфера ЖКХ демонстрирует удивительную стабильность и прибыльность. Привлекательность этого бизнеса предельно проста – постоянная защищенность спроса. Как бы ни сжимался доход любой российской семьи, как бы ни экономили граждане на своем отдыхе, развлечениях и комфорте, за услуги ЖКХ люди должны платить при любом раскладе. Согласно федеральным данным, процент неплатежей в кризис падает всего на 3-4%. Да и в Омске есть, что делить: емкость рынка управления многоквартирными домами – более 4,5 млрд руб. в год (и это только по домам с формой управления УК). Самый большой кусок пирога достался ЗАО «Левобережье», подконтрольному банкиру Владимиру Волкову и депутату Омского городского Совета Юрию Федотову. В его управлении находится 410 (по данным Госжилинспекции, 465 – согласно сайту компании) домов, более 2 млн кв. м жилого фонда. Компания уже давно вышла за пределы округа: сегодня она работает и в Советском, и в Центральном районах, парадоксально не меняя своего названия. «Левобережье» активнее всех занимается экспансией рынка: если в 2009-2012 годах договоры управления заключались на 4-7 домов, в 2013-м – на 11 домов, в 2014-м – на 35 домов, в 2015 году добавилось уже 23 дома. По данным ЕГРЮЛ, Волков и Федотов являются учредителями и некоторых других УК: ЖКХ «Ленинское», «Прогресс», «УК «Управдом-7». А вот в группе компаний «УК «Наш дом» учредителем значится друг Волкова – знаменитый строитель Олег Золотов. На втором месте лидеров рынка находится УК «Партнер-Гарант», управля­ющая 42,5% жилого фонда Октябрьского округа. На третьей строчке пока расположено ООО «ЖКХ «Сервис» – стопроцентная «дочка» банкротящегося НПО «Мостовик». Пока – потому что в последнее время за дома ЖКХ «Сервиса» развернулась нешуточная борьба. Один из претендентов – бы­вший директор фирмы Жанна Захарова. Она уводит дома в компании под общим названием «Управдом» (№1, №2, №4), которые оформлены на топ-менеджмент ЖКХ «Сервиса». «Управдомы» и раньше обслуживали дома в Советском округе, но по договору подряда с ЖКХ «Сервисом». Есть мнение, что «Управдомы» нужны были для того, чтобы оптимизировать налоговое бремя управляющей компании. По подобным схемам действительно работают многие коммунальщики города. Однако с недавних пор организации очень уж активно начали заключать с жильцами многоэтажек Советского округа договоры управления.

Претендует на лакомую часть домов САО и «Левобережье». Там активно орудует ООО «УК «Управдом-7», соучредителем которого изначально была Зинаида Самородская (75%). Сейчас компания принадлежит Владимиру Волкову (35%), Юрию Федотову (35%) и Тамаре Лысанской. К числу крупнейших управляющих компаний можно было бы отнести и «Центржилсервис», если бы не то, что в Омске функционируют три компании с таким названием, но разными ИНН. Кроме того, «Центржилсервисом» управляется еще и сеть компаний «Жилищник». Александр Лихачев объясняет это так: «Большинство УК имеет клонов по причине несовершенного законодательства. Если у компании штат сотрудников свыше 100 человек и годовой оборот превышает 62 млн руб., она платит 18% НДС».

В свое время на омский рынок пыталось заявиться федеральное ОАО «Мой коммунальный стандарт», оттяпавшее себе практически весь новосибирский рынок. Коммунальное подразделение ГК «Сибирьэнерго» вышло на омский рынок весной 2008-го с амбициозными планами обслуживать 5-7 миллионов квадратных метров жилья и занять 40% местного рынка коммунальных услуг. На тот момент его контролировал Михаил Абызов – ныне федеральный министр по вопросам «Открытого правительства». Новосибирцы начали оптом скупать небольшие омские УК и успели довести обслуживаемый фонд до 2,7 млн квадратов. Городская администрация до поры до времени благоволила соседям, в частности их попытке организовать централизованную систему оплаты за коммуналку. Однако кончилось все в итоге печально: в ноябре 2010-го ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» официально уведомило омскую мэрию и жителей о том, что с 15 ноября прекращает обслуживание большей части своего жилого фонда – 1133 домов, оставляя за собой только 254 прибыльных дома. Дальше последовали суды, одной из первых на банкротство УК подала именно омская мэрия, которой новосибирцы задолжали порядка трех миллионов за аренду помещений.

Учитывая вышесказанное, обилие игроков и наличие свободных ниш рынка, в самое ближайшее время за управление многоквартирными домами развернется самая настоящая борьба.

Мнение

Сергей Плисов,
начальник Госжилинспекции по Омской области:

– Чистка рынка от фирм-однодневок – это не просто хорошо, а очень хорошо. Это когда-нибудь должно было случиться. До истории с лицензированием мы не имели понятия, сколько у нас многоэтажек в регионе, сколько всего управля­ющих компаний и брошенных домов. Жители теперь в выигрыше: остались только те фирмы, которые действительно готовы работать. Обслуживание будет качественнее, а жалоб от собственников – меньше.

Александр Лихачев,
председатель Омского регионального общества потребителей в сфере ЖКХ:

– Чем старее дом, тем дороже его обслуживание, тем больше должен быть размер тарифа. У жильцов брошенных домов есть два пути: предложить УК сформировать тариф, реально покрывающий их потребности (он в любом случае превысит тариф, установленный в обычной пятиэтажке), или перейти на непосредственное управление, то есть создать ТСЖ. Первый вариант оптимален в том случае, если в доме, например, нет отопления, то есть оплата услуг УК будет минимальна.

Справка

«Брошенными» домами активнее всех заинтересовалась, по данным Жилинспекции, УК «ЦентрЖилСервис». Основным камнем преткновения остается тариф за обслуживание и содержание жилья, особенно высокий для старых домов. Собственники отказываются платить по индивидуальному тарифу, считая его завышенным, и «Центр­ЖилСервис» пока занимается аварийным обслуживанием ряда домов и вы­возом твердых бытовых отходов.

Уход Жанны Захаровой скандально связан с передачей самой прибыльной части ЖКХ «Сервис» – мусорного полигона в Надеждино, единственного в Омске, где официально разрешено принимать мусор, – фирме «Экотранссервис», связанной с бизнесменами Ильей Ивановым и Петром Варнавским. Сейчас НПО «Мостовик» оспаривает эту сделку в суде. Земли оцениваются в почти 400 млн рублей.

4,5 млрд руб. в год – емкость рынка управления многоквартирными домами в Омске

53 процента управляющих компаний осталось на омском рынке после введения процедуры лицензирования

30 - 40 процентов средств за управление домом, по оценкам экспертов, уходит на обслуживание инженерных сетей

Около 2,5 трлн руб. проходит за год через управляющие компании РФ, по данным минстроя

Проект: Анастасия Павлова,
Анастасия Стрельникова, «БК-рейтинг»