Изложение моих высказываний в разделе «Земельный подряд» спецпроекта «Паралич власти», вышедшего на днях в журнале «Бизнес-курс», вызвало ряд вопросов. Попытаюсь обрисовать на БК55 свою позицию развернуто.
Наш Градостроительный кодекс вместе с Земельным - очень хорошая вещь при правильном применении. Когда его создавали, то пытались ввести градостроительство в нормальные условия, но, как всегда, российская действительность внесла свои поправки.
Чтобы не останавливать все строительство в стране, в Земельном кодексе до 01.03.2015 были предусмотрены 2 способа выделения земельных участков:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Создатели Градостроительного кодекса видели это так - муниципалитетом производится утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования муниципальных районов документации по планировке территории, затем на основании этой планировки выделяются земельные участки, на которых по планировке определено, что и где должно быть построено, а на Западе (в РФ этого к сожалению не предусмотрено) – даже готовится эскизный проект того, что там будет построено.
Участок выставляется на торги - кому нужен торговый центр? Покупайте участок для трехэтажного ТЦ площадью столько-то - НА АУКЦИОНЕ! А, кстати, выглядеть он должен вот так и быть покрашен в серо-буро-малиновый цвет в крапинку (не для РФ!)
В этом случае все подготовительные работы у нас должен делать муниципалитет:
• проведение работ по формированию земельного участка
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения
• принятие решения о проведении торгов (или конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (в собственность только в случае, определенных Законом, - для развития территорий);
• публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов
• проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
• подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.
• в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется через проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
Но у нас почему-то крайне медленно идет планировка территорий, не говоря уже о формировании участков! Доказательств того, что промедление намеренное нет, а подозрения типа Cui bono – недоказуемы.
По понятным (посвященным в процесс) причинам в Омске чрезвычайно развито предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который осуществляется в следующем порядке:
• Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
• Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования.
• Органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
• Выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета.
• Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства или отказ.
А вот тут возможны разные игры!
Например, присмотрел человек участок под строительство – обращается в муниципалитет, и тут выясняется, что только на прошлой неделе этот участок кто-то уже присмотрел и даже успел на него подать заявление. Ну где же вы раньше были, товарищ? Но, подождите, вдруг тому участок не понадобится, и он Вам право аренды продаст…
Или присмотрел товарищ участок, который кроме него никому не нужен, - например для расширения парковки перед своим офисом на окраине города. Ему говорят, участок должен быть выставлен на торги. Неожиданно на торгах появляется еще один товарищ, которому этот участок крупно понадобился. И вдруг, от него поступает предложение - ты мне N-ую сумму, а я на торгах цену поднимать не буду. А не согласен - заплатишь ого-го сколько…
Или есть некоторый участок – сформирован, но не закреплен. Так этот участок расформировывается и, какое совпадение, тут же находится товарищ, желающий сформировать точно такой же участок, только на несколько метров меньше или больше.
Хорошо, что в Омске такого нет, не было и не будет, а все совпадения с жизненными омскими ситуациями абсолютно случайны!
Помогают в этом бардаке наши славные власти. Ну, во-первых, затяжки с планировками территорий - ведь в интересах муниципалитета было провести их как можно скорее, чтобы оформить участки и продавать их с аукциона и зарабатывать деньги.
Во-вторых, неразграниченные земли. Когда этими землями распоряжалась область, то участки под некоторые привлекательные объекты (заправки, стоянки и пр.) должны были быть проданы или сданы в аренду только через торги. Потом участки были переданы в ведение муниципалитета и только 19.06.2013 было принято решение Омского городского Совета от № 131 «Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков для строительства исключительно на торгах», требующее реализовывать эти лакомые кусочки через торги. Что мешало принять этот пятистраничный документ, практически состоящий из перечислений типов завлекательных объектов раньше? Конечно же не то, что многие из депутатов связаны со строительством - просто текучка, отпуска и прочие важнейшие дела…
При этом интересно - сколько актов выбора земельных участков было подписано незадолго перед принятием этого постановления? Закон обратной силы не имеет, и все эти участки пойдут без аукционов - потерянные для бюджета деньги.
Посмотрим, как поменяется картина сейчас - ведь с 01.03.2015 в дело вступили поправки в Земельный кодекс, резко ограничивающие возможности манипуляции выделением участков в собственность или аренду без торгов. Впрочем, если есть закон - значит, его всегда можно обойти!
