Жанна Захарова, директор одной из самых крупных управляющих компаний города ООО «ЖКХ «Сервис», рассказала «БК», почему деньги на капремонт лучше копить на счету у регионального оператора и по какой причине у жильцов складывается ощущение, что управляющие компании их обманывают.

– Жанна Викторовна, учредителем вашей компании является гендиректор «Мостовика» Олег Шишов. Каково его участие в работе вашей УК?

– Тут присутствует системный подход: раз в два года обязательно проводится аудиторская проверка, ежегодный отчет перед учредителем, защита планов на следующий год, ежемесячная комиссия по бюджету движения денежных средств. Отдельное направление – конкурс по благо­устройству, идет оперативное взаимодействие с общественной приемной Олега Владимировича как депутата Законодательного Собрания. Все крупные сделки и ответственные решения обсуждаются и в большинстве случаев утверждаются именно Олегом Владимировичем.

– Какой путь накопления денег на капитальный ремонт – у регионального оператора или на специальном счете дома – выбирают жильцы подведомственных вам домов?

– Последние изменения федерального законодательства для выбора отводят собственникам полгода. Наше предприятие обслуживает двух-, трехэтажные дома в Нефтяниках (их почти двести). Чем меньше квартир, тем тяжелее копить деньги на спецсчете. Для этих домов мы рекомендуем счет регионального оператора. Кроме того, дома, попавшие в первую краткосрочную программу (2014-2016 гг.), просто ничего не сумеют накопить сами. Таких домов у нас 539. Им тоже рекомендуем счет регионального оператора, хотя окончательное решение за собственниками.

– Как вы можете охарактеризовать омский рынок управляющих компаний?

– Его пока сложно назвать цивилизованным. Всего треть из УК входит в профессиональные сообщества. А это изучение и обсуждение действующего законодательства, правоприменительной практики, реальной экономики региона. Все остальные не стремятся к объединению. Они, как правило, обслуживают несколько домов, иногда два-три десятка, не имеют собственной базы, техники, оборудования. Чтобы выжить, применяют серые зарплатные схемы, не платят налоги, раз в два-три года банкротят свои компании и на их месте создают новые. Те же люди на тех же местах, только название другое. Жители чаще всего об этом даже не подозревают. Сейчас государство готовит процедуру лицензирования для сферы ЖКХ, оно позволит отчасти избавиться от недобросовестных игроков.

– Закон позволяет жителям менять управляющую компанию. Вы часто сталкиваетесь с этим?

– Если обратиться к опыту соседей, то мы увидим, что в городах-миллионниках приходится 35-40 компаний на миллион жителей. На сегодняшний день более 900 домов имеет договоры на содержание и обслуживание с ООО «ЖКХ «Сервис», это свыше 3,1 млн кв. м. При переходе на непосредственное управление проходит перезаключение договоров. В этой ситуации, как правило, часть домов уходит в другие управляющие компании. Возрастает конкуренция, в том числе и недобросовестная, людей вводят в заблуждение, опять появились компании-двойники. Самая распространенная практика – это когда собирают голоса для решения одного вопроса, а потом их прикладывают к другому протоколу. Есть дома, которые возвращаются к нам сразу, а есть и те, кто год или два с нами не работал. Людям нужно время, чтобы понять, что им больше подходит.

– Есть ли какая-то статистика того, сколько домов переходит из вашей УК к конкурентам?

– Статистики о переходе домов от одной компании к другой никто не ведет. Однако такие случаи для Омска и для нас в частности не редкость. Какие причины лежат в основе? Первая – экономическая: жители считают только прямые затраты на обслуживание дома, а правила бухгалтерского учета, которые необходимо выполнять юридическому лицу, дают другие цифры в тарифах. Отсюда ощущение, что их обманывают, и желание найти тех, кто предложит меньше. Однако все мы знаем, что дешевле – это когда оптом, значит, дешевле может быть там, где больше домов. Вторая причина – личные отношения (конфликт, разные представления о том, как должно быть, недобросовестные исполнители, низкое качество). И здесь очень важно понимать, что решение, принимаемое одним человеком, выдается как позиция всего дома. Как правило, большая часть собственников не пытается разобраться в причинах конфликта, а просто плывет по течению. Иногда собственники хотят видеть учет по своему дому отдельно от других домов. Это прямой путь к организации ТСЖ. Если же говорить о главном: собственники хотят максимум услуг по минимальной цене, управляющая компания – наоборот. Где-то посередине лежит истина. Нужно уметь договариваться. Однако пока проще «хлопнуть дверью».

– А как вы прокомментируете ситуацию перехода более 30 ваших домов в УК «Комфортное жилье», организованное бывшим ­КТОСовцем?

– Что касается компании «Комфортное жилье» – ее выбрали жители, и, видимо, неслучайно, поскольку одним из ее учредителей является председатель КТОС. Какими критери­ями руководствовались собственники, выбирая эту компанию, трудно сказать. Часть домов все-таки осталась с нами, но 20 домов принесли протоколы о переходе к ним. Кто был прав, покажет время. Наши люди – ­оптимисты: они продолжают верить в золотые горы и идеальные управляющие компании.

– С какими сложностями сталкивается ваша компания сейчас?

– Основная проблема этого периода – это не отрегулированные в законодательстве вопросы: например, договорные отношения с собственниками нежилых помещений. Согласно ЖК РФ мы работаем в рамках договора с домом, где большинство собственников, в том числе и нежилых помещений, является стороной договора. Однако на деле есть правила бухгалтерского учета, для юридических лиц обязательные: это значит, мы должны руководствоваться ГК РФ. В основе наших расчетов должен быть отдельный договор, а это согласие обеих сторон, и он может существенно отличаться от договора с домом. Такие же проблемы на законодательном уровне с работой провайдеров, с обслуживанием санитарных установок двумя-тремя компаниями, проблема организации взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями при выборе непосредственного управления. Это проблемы взаимодействия с внешней средой, но есть и системные: отсутствие системы профессиональной подготовки и переподготовки кадров, отсутствие единых требований ко всем участникам рынка ЖКХ в части организации производственного процесса, профессиональной подготовки и компетентности и элементарная нехватка персонала. Кроме того, появились функции, которые раньше жилищники никогда не выполняли, – например, ведение интернет-отчетности, проведение капитального ремонта, консультирование населения. Где взять таких специалистов, большой вопрос.

Анастасия Павлова