Эксперты рассказали, как меняется подход к коммерческим помещениям в новостройках.

Рынок новостроек в городах-миллионниках всё активнее интегрирует коммерческую недвижимость в жилые комплексы. Такая тенденция прослеживается в том числе в Омске. По данным «Коммерсанта», за последние пять лет доля коммерческих помещений в составе новостроек выросла с 3,5 до 8 %. Прогноз на 2026 год — объём встроенной коммерции может достичь 1,18 млн кв. м.

При этом в ряде городов тренд выражен особенно ярко: в Казани, Краснодаре, Санкт‑Петербурге и Новосибирске около 90 % новых ЖК в 2021–2026 годах предусматривают встроенные коммерческие помещения. В Екатеринбурге показатель составляет 85 %, в Самаре и Омске — по 70 %.

Лидером по совокупному объёму введённой коммерции остаётся Санкт‑Петербург (1,03 млн кв. м), следом идут Краснодар (917 тыс. кв. м), Екатеринбург (518 тыс. кв. м) и Новосибирск (475 тыс. кв. м).

Эксперты рост доли встроенных коммерческих помещений объясняется сочетанием экономических факторов и меняющихся ожиданий покупателей.

Как отметил в беседе с БК55 основатель международного проекта REALTY CLUB Алексей Громик, современный потребитель хочет жить по принципу «без пробок»: иметь возможность не только купить продукты и всё необходимое, но и заняться спортом или прийти на работу в соседний дом.

«Можно назвать это современной модой, когда без пробок можно в близкой шаговой доступности не только купить продукты и всё необходимое, но и ещё заняться спортом или другим увлечением, но и прийти на работу в соседний дом, подъезд. Эта потребность потребителя заставляет застройщика менять концепцию от спальных районов отдельно, деловых, торговых центров отдельно к некой гибридной модели, чтобы быть конкурентным и продавать не просто квадратные метры, где спать, обедать, но и саму концепцию — жить без пробок», — поясняет Громик.

Эксперт по недвижимости Кристина Попова со своей стороны также отметила, что для застройщика коммерция — это способ сбалансировать проект, особенно если он берёт на себя социальные обязательства, например строительство школы или детсада.

«Если девелопер по соглашению с регионом построил школу, ему тем более нужно на чём‑то заработать в этом же проекте. Метр встроенного помещения обычно на 20–30 % дороже квартирного в том же доме, а в Москве и Ленобласти бывает дороже вдвое. При этом появились новые арендаторы — кофейни, пункты выдачи заказов, маленькие медицинские центры, студии фитнеса — они охотно снимают первые этажи», — отмечает эксперт.

Важную роль играет и масштаб проектов: в кварталах на несколько тысяч жителей отсутствие базовой инфраструктуры снижает привлекательность квартир. Кроме того, отсутствие жилых помещений на первом этаже решает и чисто бытовые вопросы — никто не живёт с окнами на тротуар или въезд в паркинг.

Для девелоперов встроенные коммерческие помещения — это не только дополнительный доход, но и инструмент диверсификации рисков. Доходность такой недвижимости оценивается в 9–13 % годовых, тогда как у жилой в аренде — 4–6 %. При этом часть помещений застройщики не продают, а оставляют в собственности и сдают самостоятельно.

Однако есть и существенные риски. Кристина Попова подчёркивает:

«Помещение приносит деньги только тогда, когда оно кому‑то нужно. Неудобный вход, витрину не видно с улицы, маленький трафик, отсутствие зоны разгрузки — и помещение может стоять пустым очень долго. Деньги в нём заморожены, а закрытые витрины портят вид всего комплекса. Строить такие этажи тоже дороже: нужны высокие потолки, отдельные входы, мощная вентиляция».

Ещё один сигнал о приближении предела роста — конкуренция между самими коммерческими помещениями за одних и тех же арендаторов.

«Участники рынка называют оптимальной долю около 5–6%, а сейчас она уже 8%, так что помещения начинают отбивать друг у друга одних и тех же арендаторов. Кроме того, уже не первый год обсуждают ограничения для алкомаркетов и ПВЗ в жилых домах. Если это случится, рынок потеряет две самые массовые категории арендаторов», — отмечает Кристина Попова.

Для будущих жильцов встроенные коммерческие помещения означают шаговую доступность базовых сервисов: магазина, аптеки, кафе, пункта выдачи, а иногда и клиники или спортзала. Это делает улицу «живой» и положительно влияет на стоимость жилья: квартиры в таких кварталах обычно быстрее растут в цене и лучше продаются.

Но у этой модели есть и обратная сторона. Главный минус — жильцы не участвуют в выборе арендаторов:

«Под окнами может открыться алкомаркет, бар, круглосуточный магазин, к которому весь день ездят курьеры и грузовики. Отсюда шум, запахи, мусор, ранняя разгрузка. Бывает и наоборот: помещений построили больше, чем нужно кварталу, и половина витрин стоит закрытой. Покупателю квартиры я бы советовала смотреть не на процент коммерции, а на то, думал ли застройщик, кого туда пускать: есть ли у него концепция арендаторов, есть ли ограничения по профилям, кому уже проданы помещения», — советует Кристина Попова.

Александр Громик, впрочем, отмечает, что решение этой проблемы вполне реально:

«Если на этапе планирования проекта просчитать все детали, например внутренний двор только для жильцов, а внешний периметр с общим трафиком, то минусов для жильцов нет никаких только плюсы. Для этого нужны грамотные специалисты и опыт успешно реализованных проектов, в России достаточно таких проектов».

Таким образом, ценность коммерческой инфраструктуры определяется не её объёмом, а продуманностью: насколько помещения удобны, кто именно их арендует и как это влияет на повседневную жизнь жителей.

Эксперты не ожидают столь же быстрого роста доли коммерческой недвижимости, как в предыдущие годы. Скорее всего, показатель стабилизируется в диапазоне 7–9 %, а в отдельных локациях может даже снизиться.

«В Москве доля уже несколько лет держится около 7 %, а региональные рынки обычно повторяют путь столицы с отставанием. Однако в некоторых регионах, в том числе и в Омске, доля коммерческой недвижимости в составе новостроек будет увеличиваться в связи с достаточно высоким спросом. Конкуренция сместится с количества метров на их качество: удобный вход, видимость с улицы, планировки, в которых сможет работать кафе или клиника», — прогнозирует Кристина Попова.

На динамику могут повлиять сразу несколько факторов: возможное снижение спроса на жильё, развитие проектов комплексного развития территорий, а также регуляторные изменения — например, требования властей выделять часть первых этажей под социальные функции или ограничения на размещение отдельных категорий арендаторов.