После изменений в земельном законодательстве предприниматели получили больше возможностей для перераспределения участков и приведения их границ в соответствие с реальными задачами бизнеса. Но на практике следующий вопрос возникает почти сразу: что делать дальше, если на участке нужно построить склад, навес, гараж, технический блок или иное вспомогательное сооружение?
О том, какие объекты можно оформить по упрощённой схеме, в каких случаях не требуется проходить длинный путь согласований и почему здесь особенно важна правильная юридическая квалификация объекта, изданию «БК55» рассказал директор компании «Сибирская земля» Алексей Волошин.
— Алексей Николаевич, в предыдущем интервью мы говорили о перераспределении земельных участков для бизнеса. А что обычно происходит после того, как вопрос с землёй уже решён?
— Очень часто следующий этап — это размещение на участке вспомогательных объектов, без которых бизнес полноценно не может работать. Речь может идти о складе, навесе, гараже, боксе, техническом помещении, трансформаторной подстанции или ином строении, которое обслуживает основной объект.
На практике предприниматель сначала решает вопрос с границами и конфигурацией участка, а затем понимает, что ему нужно организовать подъезд, разместить оборудование, создать место хранения, технический блок или иное вспомогательное строение. И вот здесь важно не допустить ошибку в самом начале — правильно определить статус объекта и порядок его оформления.
— То есть часть таких объектов можно оформить проще, чем многие думают?
— Да, в ряде случаев законодательство действительно позволяет пройти более понятный и быстрый путь. Но ключевой момент в том, что объект должен быть именно вспомогательным, а не самостоятельным с точки зрения коммерческого использования.
Если говорить простыми словами, это строение не должно жить «своей отдельной жизнью». Оно должно обслуживать основной объект, располагаться на том же или смежном земельном участке и быть связано с уже существующей хозяйственной деятельностью. Когда это условие соблюдено, процедура для бизнеса становится заметно проще и понятнее.
— Какие именно объекты чаще всего попадают под такой подход?
— Чаще всего это склады при основном здании, навесы, гаражи, боксы, хозяйственные постройки, технические блоки, трансформаторные подстанции, помещения для оборудования, охраны, обслуживания территории. Речь идёт о небольших, площадью до 1500 кв. м капитальных строениях, которые необходимы для эксплуатации уже действующего объекта.
Важно смотреть не только на название строения, а также на его фактическую функцию. Один и тот же объект по внешнему виду в одной ситуации может считаться вспомогательным, а в другой — уже самостоятельным. Поэтому мы всегда оцениваем не только проект, но и весь контекст: участок, основной объект, вид разрешённого использования, градостроительные регламенты и фактическое назначение.
— В чём главная выгода такой схемы для предпринимателя?
— Главная выгода — это экономия времени, снижение административной нагрузки и уменьшение риска отказов. Бизнесу важно не просто построить объект, а как можно быстрее ввести его в хозяйственный оборот, чтобы он начал работать на доход, а не стоял в ожидании бесконечных согласований.
Когда схема выбрана верно, в ряде случаев можно обойтись без лишних процедур, подготовить упрощенный комплект проектной документации и сразу приступить к строительству, быстрее подготовить техническую документацию и зарегистрировать объект в ЕГРН. Подчеркну ещё раз: работает это только тогда, когда с самого начала правильно определён правовой статус строения и грамотно собран пакет документов.
— Почему именно на этапе оформления возникает так много сложностей? Со стороны кажется: если объект нужен для бизнеса, значит его можно просто поставить и зарегистрировать.
— На практике так бывает не всегда. Предприниматели нередко исходят из бытовой логики: раз объект небольшой и стоит рядом с основным зданием, значит он автоматически является вспомогательным, при этом у регистратора и у контролирующих органов правовая логика иная.
Имеет значение всё что указано в документах: какой для участка установлен градостроительный регламент, соответствует ли объект виду разрешённого использования, как описано его назначение, нет ли признаков самостоятельной коммерческой эксплуатации. Именно из-за таких нюансов бизнес иногда получает приостановки, отказы или требования представить дополнительные пояснения.
— Какие ошибки встречаются чаще всего?
— Самая распространённая ошибка — неверное определение назначения объекта. Например, предприниматель планирует вспомогательное строение, но документы составлены так, будто речь идёт о самостоятельном коммерческом объекте. Вторая ошибка — отсутствие предварительной проверки на соответствие правилам землепользования и застройки, а также градостроительных ограничений по конкретному участку. Третья — сначала построим, а потом разбираемся.
Есть и ещё один важный момент: многие недооценивают значение формулировок. Иногда исход дела зависит от того, насколько корректно описана связь объекта с основным зданием и хозяйственной деятельностью на участке. Именно поэтому сопровождение таких проектов должно быть не формальным, а предметным и юридически выверенным.
— То есть задача специалиста — не просто собрать бумаги, а заранее снять возможные вопросы Росреестра?
— Совершенно верно. Наша задача — не довести клиента до первой подачи документов, а довести до результата, то есть до регистрации права. Для этого мы заранее анализируем участок, ПЗЗ, градостроительный регламент, вид разрешённого использования, оцениваем, допустим ли упрощённый порядок именно в этой ситуации, и только после этого выстраиваем алгоритм действий.
Мы также учитываем актуальную практику и позиции, которые важны для регистратора. Это позволяет ещё на подготовительном этапе устранить слабые места и не оставлять поводов для отказа.
— Как выглядит работа с таким объектом «под ключ»?
— Сначала мы изучаем сам участок и основной объект, определяем, можно ли квалифицировать планируемое строение как вспомогательное. Затем проверяем правовую и градостроительную основу: что допускают правила землепользования и застройки, какой установлен регламент, нет ли ограничений.
После этого подбираем корректную правовую модель, помогаем сформировать пакет документов, взаимодействуем с кадастровыми специалистами, проектировщиком и подрядчиком строительства, сопровождаем подготовку технического плана и дальше ведём объект к регистрации в ЕГРН. То есть клиент получает не абстрактную консультацию, а понятный пошаговый маршрут с оценкой рисков, перспектив и полное сопровождение на всех этапах.
— С какими запросами к вам чаще всего приходят предприниматели?
— Очень часто приходят с уже построенными объектами, которые нужно легализовать и зарегистрировать. Не реже — с планами строительства, когда собственник хочет сразу сделать всё правильно и не тратить лишние деньги на переделки.
Есть и третья категория случаев: когда человек уже столкнулся с приостановкой, отказом или требованием пояснить, почему объект является вспомогательным. В такой ситуации особенно важно быстро разобраться, в чём именно проблема: в документах, в описании назначения, в параметрах участка или в самой выбранной стратегии оформления.
— Можно ли на первой консультации понять, есть ли перспектива у конкретного проекта?
— Предварительно — да. Мы можем посмотреть исходные документы, понять, о каком участке и объекте идёт речь, и дать первичную оценку. Во многих случаях уже на первой встрече видно, можно ли двигаться по упрощённой схеме, какие есть риски и что лучше скорректировать заранее.
Но окончательный вывод всегда делается после полноценного анализа участка и документов. Земельные и регистрационные вопросы редко терпят шаблонный подход — здесь цена ошибки слишком высока.
— Если подвести итог, в чём сегодня основная возможность для бизнеса в Омске и Омской области?
— Сегодня возможность заключается в том, чтобы решать имущественные задачи не хаотично, а последовательно и юридически грамотно. Сначала предприниматель приводит в порядок землю, при необходимости перераспределяет участок, а затем без лишних потерь времени выстраивает на нём необходимую инфраструктуру — склады, навесы, технические и иные вспомогательные объекты. Для бизнеса это означает одно: объект можно быстрее подготовить к реальной работе, сократить бюрократические издержки и снизить риск споров с регистрирующими органами. А наша задача — провести этот путь профессионально и безопасно.
ООО «Сибирская земля»
г. Омск, ул. Гусарова, дом 7
(3812) 79-05-70
8 929 362-11-37
sibzemomsk@mail.ru
Реклама. ООО «Сибирская земля». Токен F7NfYUJCUneTVT3eDJq5.
