Если здание требует ремонта, а бизнес не удерживает даже удобное месторасположение, то о каком занижении цены по аренде может идти речь?
29 февраля в Центральном райсуде состоялось очередное заседание по уголовному делу о взятке экс-замдиректора департамента имущественных отношений Евгения Кондратьева. Вместе с ним на скамье подсудимых оказался и предприниматель Геннадий Ушаков, по версии следствия, передавший чиновнику 970 тыс рублей от питерского ресторанного холдинга «Гинза Проджект» (компания ООО «Пинотаж»). Якобы взятка предназначалась за внеконкурсное соглашение по аренде здания Центрального рынка на Гусарова, 33 по заниженной стоимости.
Поскольку сейчас очередь обвинения представлять доказательства, в прошлый раз были допрошены два свидетеля, один из которых, понятия не имел, с какой целью был приглашен в зал суда. Кроме того, и в составе гособвинителей — постоянная «чехарда»: прокуроры меняются каждый судодень.
ЧИТАТЬ ПОДРОБНЕЕ:
Вот и данное заседание не стало исключением. Обвинение представляла уже знакомая нашим читателям помпрокурора ЦАО Айгуль Ураимова.
К свидетельской трибуне пригласили управляющую Центральным рынком (с 21.12.2021 года) Елену Вильгельм, которая подсудимых раньше в глаза не видела.
«В обязанности мои входит привлечь как можно больше на рынок арендаторов. Мелкого арендатора, чтобы принести прибыль. Здание расположено на Гусарова, 33 — крытый рынок и улица общей площадью 9,5 тыс кв метров. Функционирует с 1969 года», — пояснила допрашиваемая.
После того, как арендатор выбрал себе подходящее место, управляющая оформляет заявку (согласно схеме) на имя гендиректора МУП «Муниципальные рынки» для согласования. У самой Вильгельм нет права подписи, поэтому договоры заключаются с управлением. В среднем контракты с арендаторами подписываются на 11 месяцев с последующим пролонгированием. Суммы ежемесячной платы варьируются от 1,5 тыс до 84 тыс рублей. Последняя цена за аренду отдельно стоящего здания, которое может быть сдано только по торгам. 15 декабря по его аренде была заключена сделка.
«Доходность рынка я точно не знаю, но могу общую по своим планам сказать. На сегодняшний день план у меня 2 млн 933 тыс рублей. Расходную часть я не веду, не знаю. Мне самое главное ПКД план».
О намерениях начальства сдать в аренду всё здание рынка свидетелю неизвестно. Но в обыске, который состоялся в апреле 2022 года, Вильгельм участвовала.
«Приехал наш юрист, приехала наша на то время Фомина Елена Викторовна (директор МУПа), и естественно, с людьми, с понятыми, с приставами, наверное, зашли ко мне в кабинет. Говорят: «отвечайте на вопросы, которые вам задают». «Вы сдавали в аренду?». Я говорю: «Я не сдаю никому ничего в аренду. Я тут вообще не сдаю в аренду, я только места по схеме сдаю, и то не подписываю эти договора». Было сказано так. Ну, конечно, с понятыми провели обыск у меня в документах. Ничего не обнаружили, естественно, потому что у меня ничего нет абсолютно лишнего. Я подписала документы, и они ушли».
Вильгельм никогда не контактировала с чиновниками ДИО, а подробности дела знает из СМИ.
Названные защитой ООО «СибАссист» и некий Пушкарев (речь идет об оценщике и компании, предоставляющей услуги по оценке недвижимости) свидетелю также оказались незнакомы. При этом состояние помещений рынка управляющая сама оценивает как «плохое, ужасное». Текущие работы проводятся исключительно в рамках возможностей — «на что денег хватает». Предписание проверяющих органов выполняются, но рынок всё равно находится в упадочном состоянии.
На совещаниях управляющие докладывают о текущих проблемах своих рынков, тем не менее, средства выделяются часто лишь на косметический ремонт.
Центральный рынок состоит из крытого помещения (6,5 тыс кв метров), подвального склада площадью 3,5 тыс «квадратов», и уличных площадок, огороженных забором. По состоянию на 2022–2023 год, в здании требуется поменять кровлю, провести внутреннюю и внешнюю отделку, заменить прилавки, холодильное оборудование, обновить канализацию и водопровод.
«Писем я не писала, но каждый год, в декабре мы составляем смету, чтобы мы хотели сделать в течение следующего года в виде служебных записок на имя генерального директора (МУПа). Например, на крышу мы не писали, но писали, что входные группы нужно сделать, крыльца — самое нужное на данный момент».
В расследуемом периоде у рынка имелись большие затраты на выполнение предписаний со стороны МЧС, и по словам свидетеля, некоторые из них не выполнены до сих пор: освещение выходов из здания.
Бухгалтерии на рынке нет, и отдельным юрлицом Центральный рынок не является, — всем распоряжаются в управлении «Муниципальных рынков». Там же устанавливаются и тарифы на аренду торговых мест, которые каждый год 1 февраля корректируются с учётом инфляции при помощи приглашенных оценщиков. Цена зависит от площади и месторасположения.
В ежемесячные расходы входят оплата охраны, клининговые услуги, обслуживание холодильных камер, пожарная безопасность, зарплата сотрудникам (15 человек), текущий ремонт и оплата «коммуналки». Тем не менее, каждый год, со слов Вильгельм, доходность рынка увеличивается на 5%.
«1 февраля 2023 года доход на 5% поднялся. Но нет возможности… Рынок давал чуть побольше денег, но нет ликвидности, уверенности, что арендатор будет стоять. Мы не можем просчитать: арендатор сегодня пришёл, через два дня собрался, ушёл. Не понравилось. Например, что народу мало, покупательная способность низкая. В основном, люди стоят те, кто по многу лет проработали, коренные. А новые приходят и уходят, — отмечает свидетель. — Но в 2023 году мы были прибыльными, мне кажется, однозначно. Неужели мы в убыль работали? 23-й год мы хуже отработали, это я вам точно скажу. Я читала, совещание у депутатов было. Они даже написали в прессе, что «Позооорищее! Я дословно говорю».
К слову, речь на том совещании шла не только о Центральном рынке, а в целом, о результатах работы муниципального предприятия. Но, в частности, убыточными назывались Центральный и Советский филиалы.
ЧИТАТЬ ПОДРОБНЕЕ:
Евгений Кондратьев поинтересовался, знакома ли свидетель с Виктором Сергеевичем Пундиковым (предприниматель, ТСЖ «Дом со шпилем»).
«Конечно, знакома. Но на рынке видела его один раз. Приезжал по какому-то делу, с инженером что-то они… Я, даже честно, не помню уже. А один раз он приезжал с арендатором, с девочкой — косметику привёз. Он привёл девочку и говорит: «Есть место? Откуда-то она ушла… Елена Анатольевна, подыщи место для косметики». Мы ей нашли 7 кв метров, она стояла-продавала».
Правда, надолго этот арендатор не задержалась, — ушла через 3 месяца.
На сегодняшний день крытый рынок заполнен примерно на 69%, склады и улица — по 50%. Деньги от аренды каждый день забирает инкассация, которые затем поступают на счёт МУПа. Сколько потребуется средств для полного восстановления рынка, Вильгельм посчитать не взялась бы, — никакие цифры по рынку до неё не доводят.
«Приходит один хозяин, который не имеет никаких ограничений в виде управления «Муниципальных рынков». Вот он один, кто занимается хозяйственной деятельностью всего рынка. В этом случае доходность можно увеличить?» — переформулирует вопрос защитников судья Владислав Сторожук.
«Надо пробовать. Я считаю, нужно только пробовать, а так невозможно сказать. Арендатора в данный момент очень тяжело затянуть на ТАКОЙ рынок, в каком он положении находится. У нас, по крайней мере, с «Казачком» так получилось, с «Первомайским» получилось, но сначала же, наверное, деньги туда нужно вложить большие…»
Вопрос упирается в нехватку средств и удручающее состояние помещений рынка. Каждый месяц рынок «собирает» с аренды более 2,5 млн рублей.
Следующим опрашивался Николай Гузь, помощник депутата Омского горсовета Русавского. Подсудимых лично не знает, но что-то читал в соцсетях. Зато свидетелю оказался знаком Игорь Пушкарёв. Когда-то он работал оценщиком, и Гузь был его помощником и другом. Этот же Пушкарёв оказывал услуги оценки для МУП «Муниципальные рынки».
«Конкретно Центрального рынка? Да, как-то я ездил туда, но я не могу сказать, зачем я туда ездил, — это было очень давно. Там была директор, женщина, я с ней встречался».
Прокурор Ураимова спросила про Дмитрия Пульникова из Центрального рынка, но мужчине эта фамилия ни о чём не говорит.
«Если вы говорите по поводу того человека, о котором меня допрашивали в прошлом году, я даже не помню, как этого человека на самом деле зовут. Мне нечего на самом деле сказать. Да, я с человеком разговаривал, но даже цель этого общения… просто времени очень много прошло. Честно, я даже не помню. Я помню, по поводу проведения какой-то оценки был разговор, но уже какой? Ну, времени уже очень много прошло. По всей видимости, те показания, которые я давал тогда следователю, они актуальны. Я ничего не утаил. Извиняюсь, голос дрожит, — не каждый день в суде… Если то, что я там подписывал, вы мне дадите, я почитаю, — я могу что-то сказать», — растерялся почему-то свидетель.
И прокурор «перевела» допрос в русло «профессиональных интересов» Гузя. Речь пошла об оценке рыночной стоимости недвижимости, и как этот расчёт проводится.
Мужчина же был приглашен в качестве свидетеля, а не в качестве эксперта, потому данная информация не может являться хоть какой-то определяющей в процессе по уголовному делу.
Пушкарёв же, по словам Гузя, на данный момент не работает, и в 2022 году его деятельность была сведена к минимуму.
Защитники тоже попытались выяснить хоть что-то касательно дела, но свидетель снова сослался на плохую память и попросил гособвинителя озвучить его предыдущие показания. Потом и вовсе заявил, что на Центральный рынок не ездил и лично никаких расчётов не производил, — квалификации не хватило бы.
Также он пояснил, что единой методики оценки недвижимости не существует, и каждый оценщик может назвать свою итоговую сумму, исходя из личного опыта.
О компании «СибАссист» мужчина слышал, но никогда с ней не сотрудничал, хотя в городе знает достаточно много оценщиков.
В общем, далее речь снова зашла об экспертной консультации. И в итоге, относительно уголовного дела, имелись только показания Гузя из материалов следствия.
«Я являюсь знакомым оценщика Пушкарёва Игоря Михайловича, который производит оценку недвижимости, в том числе рыночную арендную стоимость объектов недвижимости. Оказываю ему помощь, которая заключается в общении с клиентами. Оценка проводится путем анализа рынка и применения корректировочных коэффициентов. Кроме того, ранее я получил дополнительное образование по оценочной деятельности.
Пушкарёв периодически проводит оценку имущества для МУП «Муниципальные рынки». В марте 2023 года мне позвонил мужчина, который представился Дмитрием и сказал, что он директор по экономическому развитию МУП «Муниципальные рынки». Я полагаю, что он мне позвонил, т. к. знал, что я оказываю помощь Пушкарёву. В ходе телефонного разговора Дмитрий попросил узнать, сможет ли Пушкарёв провести оценку рыночной арендной оплаты зданий Центрального рынка. В процессе разговора я пояснил, что средняя рыночная цена аренды за 1 кв метр ориентировочно где-то 500 рублей. Об этом мне известно со слов Пушкарёва, который ранее проводил подобные оценки.
Дмитрий спросил у меня, можно ли при проведении оценки не рассчитывать стоимость, исходя из всей площади здания, а посчитать только полезную площадь, т. е. торговые ряды. Я пояснил, что в любом случае арендная плата рассчитывается, исходя из всей площади здания. А сдавать всё здание или какую-то его часть, это договорные отношения, и для оценки это не имеет значения. Я пояснил Дмитрию, что и стоимость за 1 кв метр может быть выше 500 рублей, т. к. здание находится в таком месте, где большой поток потребителей. О том, что стоимость за квадратный метр здания на Центральном рынке ориентировочно 500 рублей, мне так же известно, исходя из интернет-источников, где осуществляется продажа и сдача в аренду различного недвижимого имущества.
Также Дмитрий просил посчитать арендную стоимость Левобережного рынка, а я сказал, что среднерыночная цена за 1 кв метр ориентировочно где-то больше 450 рублей. Об этом мне известно со слов Пушкарёва, который ранее проводил подобные оценки.
Дмитрий говорил мне, что у него имеется какая-то смета по ремонту здания Центрального рынка, что какие-то конструктивные элементы требуют ремонта. Я разъяснил ему, что если он проконсультируется с юристами, если они заключат договор на аренду за 500 рублей за кв метр, то часть из общей суммы арендной платы могут исключить путем проведения арендатором ремонта.
В ходе разговора Дмитрий спрашивал, можно ли посчитать арендную плату со зданий в сумме около 1 млн 880 тыс рублей по Левобережному рынку и по Центральному. Я сказал, что это договорные отношения между арендатором и арендодателем. Если Пушкарёв будет проводить оценку, то он посчитает только рыночную стоимость арендной платы за квадратный метр. Стоимость ремонтных работ осуществляется отдельно при проведении строительно-технической экспертизы и не относится к оценке рыночной стоимости аренды.
По телефону с Дмитрием я разговаривал около 2-х раз. При этом Дмитрий мне говорил, что у него показатель к сумме договора не более 2 млн рублей. Сказал, что если уложимся в 1 млн 880 тыс рублей, то это будет хорошо. Со слов Пушкарёва я знал, что арендная рыночная стоимость зданий на центральном рынке не может быть ниже 2 млн рублей. Таким образом, стоимость за объект площадью более 6 тыс кв. метров будет составлять около 3 млн рублей. Однако в дальнейшем МУП «Муниципальные рынки» не заключила договор с Пушкарёвым на проведение оценки».
Свидетель подтвердил зачитанное. При этом ни сам Пушкарёв, ни Гузь лично на рынке не бывали, и его технического состояния не видели. Такая оценка стоимости являлась предположительной, исходя из имеющихся среднерыночных цен.
Также свидетель предположил, что сумма в 2 млн, названная Дмитрием, могла исходить из фактического состояния здания. Кроме того, на стоимость будет влиять и назначение помещений.
На следующее судебное заседание обвинение вызвало трёх свидетелей: Яценко, Шульц и Вахламов.
Продолжение следует…
Арина Репецкая
