Приобретение любой недвижимости — это, как правило, событие. Поэтому разбрать основные ошибки, которые допускают покупатели, решившие заключить сделку без участия нотариуса, и узнать, в каких вопросах неосмотрительность может обойтись особенно дорого, поможет Зеновьев Роман Владимирович — помощник нотариуса.
1. Предоставленные на сделку документы
Первое, в чем необходимо удостовериться — в предоставленных продавцом документах и их соответствии всем требованиям российского законодательства.
Даже если все, на первый взгляд, в порядке, необходимо быть предельно внимательным к любым разночтениям: несоответствие одной буквы или цифры, даже простая опечатка могут доставить проблемы, вплоть до полного аннулирования сделки.
Проверять необходимо, в том числе, и паспорт продавца, который, например, может значится утерянным, и соответсвенно договор будет заключен по недействительному документу.
Отдельного внимания заслуживает сам договор купли-продажи. Продавец может утверждать, что будет выгоднее всем, если сумма сделки в документе будет ниже уплаченной вами. Однако это выгодно исключительно одной стороне договора.
2. Мошенничество
Предположим, добросовестный гражданин приобрел недвижимое имущество. Право собственности зарегистрировано. Однако реальный собственник ничего не продавал, документы от его имени были подделаны, и собственник даже не в курсе о заключённой сделке.
Еще одна ситуация, когда под давлением злоумышленников собственники подписывают договоры купли-продажи, получая минимальную оплату. На такие уловки, как правило, попадаются люди, страдающие от зависимостей.
От недостатка знаний права и, желая сэкономить, граждане обращаются ко всевозможным «бесплатным» юридическим консультантам. Но на деле сопровождение сделки все равно не будет безвозмездным. А ответственность в любом случае ляжет на стороны договора.
3. Дееспособность продавца
Даже «здоровые», на первый взгляд, люди могут находиться в состоянии, при котором не способны понимать последствия заключаемого договора. Чтобы сделка не была оспорима, при имеющихся сомнениях можно попросить продавца представить справки от психиатра и нарколога.
4. Запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Случается, что продавец просто не имеет права на заключение сделки. Например, наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью продавца по решению суда, налоговых органов или собственника имущества.
Причинами могут стать: гражданское или уголовное дело, в которых фигурирует недвижимость; раздел недвижимости; претензии налоговых органов; долги по кредитам или ипотека. Поэтому проверить продавца по этому пункту необходимо заранее!
5. Банкротство продавца
До заключения сделки необходимо проверить продавца и на банкротство. Так как, если через некоторое время после совершения сделки продавец будет объявлен банкротом, это может обернуться неприятностями. Договор можно оспорить, а вероятность вернуть деньги останется совсем небольшой.
Первое, что должно смутить, это заниженная цена недвижимости, по сравнению с рыночной. После банкротства продавца такую сделку суд может признать недействительной.
Договор так же может быть недействителен, если покупатель знал о недобросовестных целях бывшего собственника. Как правило, в этом случае новый владелец вообще не платил за приобретение недвижимого имущества или получил его в дар.
6. Зарегистрированные ранее жильцы
Если жилая недвижимость покупается на вторичном рынке, необходимо дополнительно запросить справку о зарегистрированных по месту жительства лицах в квартире (поквартирную карточку). Стоит, например, уточнить, почему люди были сняты с регистрационного учета, и насторожиться, если зарегистрированные ранее жильцы пропали без вести или находятся в местах лишения свободы. Несмотря на то, что в новой справке они отсутствуют, по возвращении эти граждане в некоторых случаях смогут претендовать на жилплощадь.
7. Законность планировки
Любая перепланировка должна быть согласована с муниципалитетом и узаконена. Если бывший владелец этого не сделал и, например, снес стены, то после продажи квартиры, вся ответственность ложится на нового собственника. В лучшем случае покупатель сможет согласовать перепланировку, в худшем — стены придется «вернуть» обратно.
8. Согласие супруга
Если имущество нажито в браке, оно считается совместным имуществом супругов. Без согласия второго супруга сделку можно оспорить. И, конечно, такое согласие должно быть удостоверено нотариально.
9. Дети
Если Недвижимость приобретается у собственника с детьми, возможно, продавец был обязан выделить доли детям. Это в том случае, если жилье приобреталась с использованием средств материнского (семейного) капитала. Но вне зависимости от того, на каких условиях недвижимость перешла в собственность продавца, если у детей до 18 лет имеются принадлежащие им доли, без участия органов опеки и попечительства не обойтись!
Все сделки по распоряжению имуществом с участием несовершеннолетних заключаются с их предварительного согласия.
10. Приватизированная недвижимость
Всегда стоит поинтересоваться, как проходила приватизация. Например, гражданин, который имел право участвовать в приватизации, мог добровольно отказаться от своей доли. При этом он сохраняет за собой право пользования и проживания в квартире.
Такой гражданин должен освободить квартиру и выписаться из нее, представив подтверждение его регистрации по другому адресу.
11. Коммунальный долг
Не все коммунальные долги лягут на плечи нового владельца. Однако неоплаченный долг за капитальный ремонт все же придется оплатить новому собственнику.
Для того, чтобы избежать возможных рисков, при заключении договора купли-продажи недвижимости нужно обратиться к специалисту.
Нотариус проверит законность сделки, проверит дееспособность всех участников договора, оценит представленные на сделку документы и попросит недостающие, обратит внимание на «тонкие» моменты в сделке, удостоверится в понимании сторонами всех пунктов договора. Чтобы стороны заключили сделку, о которой договаривались, и без негативных последствий!
