Председатель комитета горсовета по вопросам экономического развития рассказал БК55, как будет решаться земельный вопрос в интересах омского бизнеса.
— Алексей Николаевич, прежде всего из тем этого заседания комитета можно выделить вопрос «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства». Там много подробностей, и история у него богатая. Расскажите, каким получилось его обсуждение?
— Да, формально название вот такое — «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства». А по факту там речь о том, что уже многие годы выкуп земельных участков для предпринимателей, которые имеют собственные объекты недвижимости, осложнён. Это объясняется неопределенностью правил выкупа, если точнее — правил определения границ участка под выкуп. Этим, кстати, можно объяснить многие уголовные дела, которые возбуждались, наверное, лет 20 последних.
— А началась такая уголовная практика, помнится, с дела Александра Стерлягова, бывшего министра имущественных отношений в правительстве губернатора Назарова?
— Именно так, а далее последовали аналогичные. Так что у департамента недвижимости омской мэрии, реорганизованного позже в департамент имущественных отношений, сформировалась не особо позитивная практика, поскольку выкуп участков осложнился. Это один из примеров, когда чиновник, уже запуганный «посадками» своих предшественников, не может решиться поставить подпись в документе, понимая, что за ним могут «прийти». Поэтому и определиться с размером и границами участка на продажу предпринимателю тоже не может. При мэре Фадиной многое изменили. И в чём-то процедуру упростили. Сравните 2018 и 2019 годы — и увидите статистику, по которой доходы от продажи земли выросли втрое. Это — уже успех! Но до конца проблему всё же не решили.
— А последнее обсуждение хоть как-то приблизило решение этой проблемы?
— «Омский областной Союз предпринимателей» вышел с предложением оптимизировать процедуру, убрав остальные препоны. В итоге пока решили ещё оставить этот вопрос в комитете. А идеи предпринимателей оформили письмом уже от комитета… И ждём от мэрии подробных ответов по каждому пункту. Обоснованных. И въедливого изложения статистики. То есть сколько в 2020 году было подано заявок на выкуп участков, и по каким был дан положительный ответ, а сколько отклонили. И если ведомство их отвергло, то по каким формальным основаниям.
— Если говорить о предложениях бизнеса, о чем они?
— Первое — вещь стратегическая. На заседании присутствовал Максим Репин, он в одном лице представляет три организации: «Омский областной Союз предпринимателей», «Омская коллегия оценщиков», «Совет экспертов рынка недвижимости». Отмечу, это мнение профессионала, компетентное, доскональное… Это не популизм. Большое внимание у организаций к участкам производственного назначения — участкам в зонах «П», то есть промышленная зона в градации правилам землепользования и застройки.
Конечно, если бизнесмен подает заявку, желая выкупить участок, то нужно стремиться к максимальному удовлетворению такой заявки. На все 100%. Тут главное и стратегическое — земля должна иметь хозяина. И те участки, что под торговлей, и те, которые заняты другими бизнес-объектами. Особенно, если это промышленные площадки. Арендная плата постоянно меняется — то по одной, то по другой причине. В итоге создаются проблемы для производственных проектов, требующих бизнес-планирования на 5-8 лет. Явно удобнее, чтобы земля у инвестора была в собственности. Плюс земля бывает и предметом банковского залога. Объект недвижимости с землёй намного ценнее в залоговой стоимости.
— Вопрос выкупа и аренды земли в городе связан и с нашумевшим постановлением № 108 областного правительства?
— Да, и это уже второе предложение — предприниматели попросили продлить действие решения горсовета № 368 до 2024 года. Оно касается льготного выкупа. Плюс просят исключить требования, которые являются обременением. Сейчас мэрия не может продать земельный участок компании, если у неё есть долги по аренде. Проблема же в том, что долги по аренде и выкуп — вещи разные. И большие долговые суммы сформировались именно из-за постановления № 108 областного правительства. Его приняли еще при губернаторе Назарове, а потом его отменил Верховный Суд. Но за почти трёхлетний срок его действия у бизнеса парадоксальным образом образовались долги по уже отмененному (!) постановлению. Эта проблема стопорит в целом введение земель в гражданский оборот.
Третье — усовершенствование схемы определения предельных размеров плотности застройки. Речь идет об изменениях правил землепользования и застройки города. Предложение хорошее и уже близкое к реализации. Поскольку в комитете по вопросам архитектуры и градостроительства заканчивают рассмотрение изменений в ПЗЗ. Требование к минимальной площади застройки изменяется, и это решение скоро будет принято. Надеюсь, в феврале.
Это крайне важно, потому что отказы в выкупе случаются и из-за того, что бизнесмен отступил от норматива по минимальной застройке. Сейчас это 20% от площади участка. Реальный пример: предприятие хочет выкупить землю, но у него площадь застройки 15%, потому что это автотранспортная компания. У неё большая территория, и действительно она застроена только на 15%. Потому, что остальная территория — просто стоянка автотранспорта. И вот предприятию отказали как раз потому, что нет 20% площади застройки. Несомненный абсурд. Потенциальный собственник землю выкупить не может. Как же так?
Четвертое предложение — улучшить механизм определения границ участков. С этим тоже есть некоторые проблемы.
— В итоге какова реакция комитета?
— Депутаты заинтересовались предложениями, оставили вопрос «в комитете». И теперь мы ждем ответа от мэрии. Подчеркну, я согласен с базовой концепцией — идеальна ситуация, если у каждого участка есть хозяин. Это означает крупное разовое поступление в бюджет города от продажи земли, а далее — поступление земельного налога. И снижение расходов города на администрирование сборов — платежи по аренде за землю администрирует мэрия города, а налог администрирует федеральная налоговая служба. А ведь сам процесс администрирования тоже стоит денег. Продавая земельный участок, мы экономим на расходах депимущества.
Другой аспект — общий — хозяин, становясь владельцем земли, начинает относиться к ней по-иному, появляется именно хозяйское отношение. Одно дело — земля не моя. Другое дело — моя! И появляется лавочка, клумбочка… Хозяин земли, такова психология человека, начинает её — эту землю, украшать. Украшать таким образом свой город.
