Хочу рассказать об еще одном способе получения управляющими компаниями сверхприбылей. Этот способ называется «его величество капремонт».
Несколько дней назад руководитель строительной компании Ирина Елесина выложила в «Фейсбуке» видеообращение, в котором фактически обвинила небезызвестного ЖКХ-общественника Александра Лихачева и его партнеров в уголовном преступлении. В числе прочего она сказала, что так и не получила честно заработанные на капремонте нескольких МКД 73 млн рублей.
Ирина Елесина опередила меня. Я сам хотел рассказать об еще одном способе получения управляющими компаниями сверхприбылей. Этот способ называется «его величество капремонт». Поскольку Елесина заговорила про бизнесмена и общественного деятеля Лихачева и его партнеров, то давайте посмотрим, что происходит с капремонтом в домах, которые обслуживают УК, аффилированные с нашим «общественником».
Александр Лихачев — человек умный и, в некоторых моментах, даже излишне осмотрительный. Он давно понял, что с собственниками жилья надо обращаться ласково и лишний раз не «пережимать». Тогда не нужно будет тратиться на шустрых (и весьма не дешевых) специалистов юротдела, готовых сфальсифицировать решение общего собрания собственников и доказывать в суде, что черное — это белое. Будешь ласковым — жильцы сами и с песней понесут тебе деньги.
Тарифы в лихачевских УК действительно могут быть ниже, чем в «Левобережье», на 7-8 рублей с одного «квадрата». С точки зрения жильцов это выглядит как однозначный плюс.
Правда, есть нюансы.
Например, сам Лихачев как-то говорил, что, заходя на дом, его работники заваривают все мусоропроводы, чтобы их не обслуживать. Тем самым из 30-рублевого тарифа вычитается 1,7 рубля, которые платят те, у кого мусоропроводы работают. Обустройство санитарной площадки делается из средств по графе «текущий ремонт». То есть жильцы вместо работающего мусоропровода получают необходимость таскать мусор в уличные баки и некоторое сокращение финансирования текущего ремонта. Но формально экономия есть.
С другой стороны, расценки и по одинаковым видам работ в УК «Труд» бывают действительно ниже, чем в других компаниях, так что порой структуры Лихачева работают на грани нулевой рентабельности. Что это? Альтруизм? Нет. Чтобы понять, откуда тот же «Труд» берет деньги, нужно смотреть на всю картину в целом.
Сам Лихачев, помимо того, что руководит УК, входит чуть ли в каждый второй общественный совет по вопросам ЖКХ из тех, что вообще существуют в городе. Участвует во всяких «круглых столах», как «общественник» вхож в мэрию, в администрацию области. Везде свой, все его знают. В результате он — один из немногих в городе людей, способных получить то, что называется «инсайдерская информация», и правильно ею распорядиться.
Например, вот так.
Примерно за год до того, как по какому-либо конкретному дому принимается решение, что на нем будет делаться капремонт, к собственникам квартир в нем «подкатывают» агитаторы от УК «Труд». Предлагают низкий ценник и экономное, но качественное обслуживание. Да и сам Александр Лихачев с его огромной харизмой и обаянием не гнушается побеседовать со старшим по дому, активистами… Человек он в городе известный, «защитник прав»… В результате жильцы принимают решение перейти в УК Лихачева.
На следующий год или через год в программе капремонта доходит очередь и до этого конкретного дома. Управляющая компания оказывается фактическим представителем интересов собственников. О том, как можно поиграть цифрами, если УК и готовит заявку, и является заказчиком, и выполняет приемку, я уже писал. Все, что «не добрала» УК по тарифам, с лихвой окупается «экономией» на капремонте. Ведь деньги-то тратятся не управляющей компании, а Фонда капремонта, то есть, по сути, жильцов.
Правда, и тут есть нюанс. Ресурсы Фонда капремонта достаточно невелики, а желающих попасть в программу на ближайшие годы много. Александр Лихачев понял это давно. И нашел способ контролировать еще один не очень явный финансовый поток, который еще надо было создать. Тут нужно внимательно почитать его же статьи. Он пишет о так называемых «судебных» домах, то есть тех домах, где капремонт должен производиться по решению суда.
Лихачев пишет про «40 домов, которым я (то есть он) помогал в суде», и которые «пошли на мировую с мэрией».
О чем речь? В статье 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» говорится: «…за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации».
Что это значит? В 90-е годы люди приватизировали квартиры без всякого ремонта, потому что никто его тогда не стал бы делать. Оформляли в собственность — лишь бы закрепить свои права. А потом опомнились и пошли по судам, требуя от государства исполнения закона. Если есть «помощник» вроде «общественника» Лихачева, в большинстве случаев выиграть такой суд вполне возможно.
Нужно, чтобы к 2006 году дому было не менее 25 лет и там ни разу не проводился капремонт. По факту — это почти все пятиэтажки города и более старые дома. По решению судов капремонт в них должен проводиться не за счет Фонда, а за счет того самого «бывшего наймодателя». То есть городского бюджета.
Однако для тотального исполнения всех этих судебных решений у бюджета просто нет денег. В Омске работы по исполнению судебных решений оцениваются в миллиарды. И тогда была придумана схема с мировыми соглашениями с коэффициентом 0,3. Бюджет города финансирует 30% расчетной стоимости капремонта, но прямо сейчас, а не когда-нибудь потом. А жильцы отказываются от претензий на оставшиеся 70%.
По закону, главная роль в принятии таких решений принадлежит жильцам. Но по факту на первый план выступают такие люди, как Лихачев — некие «посредники» между собственниками жилья и тем самым «бывшим наймодателем». Только в этом году Лихачев уговорил жильцов 40 домов отказаться от части требований к мэрии по исполнению судебных решений, получив взамен гарантию проведения капремонта на сумму в 30% от первоначальной в ближайшие годы. А с учетом того, что городской бюджет получает субсидии на исполнение судебных решений, эти гарантии вполне реальные.
То есть фактически увеличивался объем средств, направляющихся в городе на капремонт. В СМИ проскальзывала информация, что в Омский регион на эти «компромиссные» ремонты дали что-то около миллиарда рублей. Эти деньги «осваивались» теми управляющими компаниями, которые активнее других помогали в судах жильцам обслуживаемых ими домов. (Защищать права — это выгодно).
И эта схема работала, как часы. Но опять, как говорится, есть нюанс.
УК «Труд», заходя на дом, обещает низкий ценник и капремонт по суду в ближайшем будущем. Потом УК проводит капремонт, забирает свою маржу и… уходит дальше.
«Судебный» капремонт — явление единовременное. После того, как он проведен и деньги освоены, и новых финансовых вливаний в ближайшие годы не предвидится (напомню, с инсайдами у господина Лихачева все в порядке), УК «Труд» начинает поднимать ценники, снижать качество обслуживания, ссориться с жильцами…
Конкретный пример — дом номер 13 по улице Калинина. В 2010 году на него зашла УК «Труд». Вскоре жильцы выиграли суд у администрации. В 2011 году были составлены сметы. Капремонт был оценен в 28 млн рублей. Деньги полностью перечислены УК «Труд», но подрядчик получил из них лишь 12 млн, хотя, по словам старшей по дому, все необходимые работы были выполнены практически полностью, процентов на 95%.
После ремонта дом стало легче обслуживать, но УК «Труд» ежегодно настаивала на повышении тарифа, хотя, как говорит та же старшая по дому, «ничего толком не делала».
В 2015-16 годах дом обслуживала другая УК. Жильцы были довольны ее работой. Но в затем УК «Труд» просто «отжала» дом. Некие «накаченные парни» якобы срезали замки с подвалов и перестали пускать туда работников другой УК…
А в нынешнем году — новый «подарочек» от УК «Труд».
В ГЖИ настаивают, что собрания по утверждению тарифов на обслуживание в 2020 году в доме не проходило. Дескать, то собрание, протокол которого принесли жильцы, не правомочно, так как не собрало кворума. В этом случае УК имеет право самостоятельно устанавливать тариф. Вот «Труд» и поднял его до максимально возможного — «муниципального». Рост получился на 45%.
И таких примеров по Омску множество.
Вот такой круговорот домов вокруг «капремонтных» денег.
Орис Брут
