Юрист Управляющей компании «А Абсолют-Групп» поведал о некоторых «диких выходках» недобросовестных управляющих компаний.
– Леонид Леонидович, как вы оцениваете сложившуюся на сегодняшний день в Омске ситуацию с управляющими компаниями? Многие из них накопили огромные долги по коммуналке, банкротятся и... открывают новые компании. Это такой хитрый способ ухода от ответственности?
– Ситуация с УК в Омске очень напряженная. Осталось немного компаний, которые в непростых условиях стараются работать с домами не «показушно», а реально. Налаживать работу коммуникаций, инженерных сетей, то есть того, что не видно глазу сразу. Многие пошли по пути выпячивания чего-то антуражного. Ну, например, сделать ремонт в подъезде. А самые тяжелые работы игнорируют. Потому что дорого и не на виду. Далеко не всегда так поступают новые компании.
Известны случаи «диких» выходок, когда, к примеру, не заключаются договоры на вывоз мусора, вместо этого дворники в мешках его выносят и подкидывают на территорию других УК. Такого раньше не было. На анекдот похоже, но это реальная жизнь. И такие случаи участились.
Что касается долгов по коммуналке, ОДН – очень болезненная тема как для УК, так и для жителей многоквартирных домов. Ресурсоснабжающие компании не только уже угрожают управляющим компаниям-должникам, но и применяют санкции. Могут свет отключить в местах общего пользования: подъезде, подвале, на чердаке. Долги многомиллионные накоплены. Энергосбытовая компания стала регулярно опубликовывать антирейтинги УК. В злостных должниках 86 компаний. И ведущие там тоже есть. Долги от 6 миллионов на одну только УК, а если смотреть по директорам, ведь некоторые курируют несколько организаций, то совокупные суммы намного больше. Есть и более 8 миллионов.
Банкротство маячит на горизонте многих компаний, так как сейчас ресурсники взяли жесткий курс на борьбу с должниками. По 43 компаниям в феврале обратились в полицию. Но неизвестен еще результат этого.
Есть несколько методов ухода от ответственности по долгам. Бывает, большие компании поделены на несколько небольших, где общее звено – директор и учредитель. Они пытаются сгружать долговые обязательства на какую-то одну и планово, не стесняясь, сообщают старшим по домам, что будут ее банкротить.
Призывают переходить дома в их же другие компании.
А другие УК обанкротились и уже открылись по новой – те же учредители продолжают копить долги в другой организации. Некоторые обанкротились уже несколько раз.
Не всегда банкротятся – некоторые просто бросают компанию с долгами. Но суть не меняется от этого. Кто-то умудряется продать УК с долгами.
Или меняют сначала название компании, потом создают компании с новым названием и новыми реквизитами и переводят дома при очередных собраниях уже в совершенно новые компании.
Безобразная ситуация, потому что огромные деньги похоронены: и ресурсников, и собственников квартир. Если взять расчетные счета этих организаций – остатков на них нет. А куда делись по текущему ремонту взносы? Это у некоторых около 20 миллионов. Средства, видимо, тратятся на личные нужды. У многих руководителей есть джипы, и не один, коттеджи, и тоже не по одному. Ну так же нельзя, нужно умерить аппетиты.
В Омске зреет социальный взрыв по этому поводу, потому что многие дома останутся без средств на текущий ремонт. Они деньги накапливали годами, и вдруг средства исчезли. До 800 тысяч рублей на одном только доме пропадает. Это колоссальная проблема. И что теперь делать, когда ремонт не сделан, а он необходим, так как все дышит на ладан и иначе здание может рухнуть? Поэтому очень важно не только своевременно и оперативно уйти из управляющей компании, находящейся в предбанкротном состоянии, но и перейти в такую управляющую компанию, которая реально может помочь взыскать средства дома с недобросовестной УК, так как некоторые судятся за такие долги год-полтора, и не всегда результативно – это зависит от опыта и подготовки юридического отдела каждой конкретной компании.
– Законом ведь никакие ограничения не предусмотрены для тех, кто находился у руля обанкротившейся компании? Например, запрет занимать определенные должности какое-то время, регистрировать компании...
– Нет, более того, экс-банкроты кичатся, что у них теперь богатый опыт по выходу из кризисных ситуаций.
Некоторые руководители УК еще с советских времен там находятся. У них хорошие связи, что, видимо, и позволяет легко выкручиваться, проходить все стадии банкротства и т.д. И прикрытие, видимо, хорошее в правоохранительных органах и административных. Это видно и по жилищной инспекции, которая должна контролировать эти процессы. Но демонстрируют разное отношение к различным УК. Где-то смотрят, чтобы бюллетени даже почерком одним не заполнялись, а где-то принимают решения собственников общим реестром без указания даты. Обрастают люди связями и решают свои проблемы.
– Часты ли в нашем городе случаи, когда УК используют нечестные методы, чтобы прибрать к рукам лакомый кусочек – многоэтажку или новостройку?
– Часты. Новостройки, кстати, не всегда привлекательны. Там бывает много недоделок. С ними вообще специфическая ситуация. Застройщики приспособились – на свои новостройки заводят свои же управляющие компании, которые призваны целенаправленно прикрывать огрехи застройщиков. В свое время пытались вводить запреты, что страховым компаниям нельзя иметь свои оценочные компании, чтобы независимая экспертиза была при ДТП, здесь с точностью до наоборот. В учредителях управляющих компаний, которые заходят на новостройки – те же застройщики. Они так уходят от ответственности за ошибки, начиная с проектных. Был случай, когда дом, запроектированный 9-этажным, возвели в 15 этажей. Конечно, вода наверх не дошла и прочее.
На лоджиях не хотят ликвидировать течи. Мол, сами жильцы пусть – это уже их имущество. Таким УК главное 5 лет – гарантийный срок – продержаться, не дать предъявить претензии. А дальше резко падает качество обслуживания компанией.
– Но жильцы же имеют право сменить УК, выбрать другую, проведя общее собрание. Правда, слышала, возникают сложности, проволочки с переходом, с чем это связано?
– Есть такое. Прежде всего причина – недобросовестная конкуренция. Никто не хочет отпускать дома. Часты случаи, когда документацию добровольно не передают необходимую. Приходится судиться из-за этого. Среди жителей находят слабое звено, подкупают, начинают мутить, по их инициативе якобы организовывают новые собрания, распускают слухи о плохом качестве услуг облюбованной УК, непривлекательных тарифах, подделывают бюллетени.
Безобразные ситуации возникают. На Завертяева, в районе новостроек у онкологической больницы, доходило до того, что подъезд на подъезд выходили сражаться. Физически. Разгромили один. Ящики почтовые демонстративно поразбивали. Война там настоящая шла с угрозами старшим по домам между жителями одного дома. Не могли договориться, какую управляющую компанию предпочесть.
И подделка подписей не редка – протоколов общих собраний, подтверждающих выбор большинства. Этот вопрос поднимал уже депутат Горсовета Дмитрий Петренко. Десятки тысяч протоколов подделывается о переходе из одной УК в другую. Жилищная инспекция в этом бессильна, у нее нет полномочий проверять достоверность подписей. Она принимает формально представленные документы и производит смену. Недобросовестная компания, пока тянутся тяжбы, может несколько месяцев держаться на доме и получать с него доходы. Пока по суду ее не сместят или решением нового собрания. Жильцы устают, иногда опускаются руки, и они остаются.
Сейчас тревожная тенденция наблюдается. Жильцы становятся равнодушны к судьбе своего дома. Не хотят принимать участие ни в собраниях, ни в его жизни, каких-то субботниках. Все хотят получать услуги, но никто не хочет чего-то сделать сам. Мало кто хочет вмешиваться, скандалить, отстаивать свои права. Грустно.
– На какие нюансы посоветуете обратить внимание собственникам при смене УК?
– Прежде всего порекомендую проверку по базам: нет ли задолженности, были ли судебные процессы, взыскания (omsk.arbitr.ru, fssprus.ru). В интернете есть информация на сайтах ресурсоснабжающих организаций – должники или нет. Отзывы нужно читать. На сайте любой компании публикуется список домов, которые УК обслуживает. Надо выходить на старших по домам и общаться с ними. Спрашивать, как работает компания, выполняет ли свои обязательства. Не стоит гнаться только за низкими тарифами, это тоже может быть уловка, их же и поднять недолго.
– На сайтах объявлений появились предложения о покупке управляющих компаний. О чем это может говорить?
– Были такие объявления и раньше, но редко. Сейчас больше. Владельцы недобросовестных компаний пытаются переложить ответственность на других. Расчет идет на Ваню-дурачка. В тексте объявлений указывается, что нет долгов – такого уже почти не бывает. Долги выявляются при ближайшем рассмотрении, вплоть до долгов по зарплате. Спросили у бухгалтера одного: как вы начисляете зарплату? «Так, чтобы не платить подоходный налог», – отвечает. «Это как? Научите нас, юристов. Мы не знаем такого способа». Отвечают: «Премиальными все выплачиваем, с премий не берется подоходный налог». «Как так? Почему вы так решили?» – удивляемся. Представляете, сколько там накоплено долгов по подоходному налогу? За несколько лет по 40 сотрудникам.
Это способ помимо банкротства сбыть с рук проблемную компанию. Очень неглупые люди есть в УК.
– Что с правовой точки зрения у нас в законе по УК, ТСЖ не доработано?
– Попытались изменениями в законе зарегламентировать более быстрый переход из одной УК в другую. Но пока это только попытки, тщательной проработки вопроса не видно.
Недобросовестная компания даже на несколько месяцев готова зайти на дом, выжать с него какие-то деньги. В законодательстве не предусмотрено, чтобы можно было развернуть ситуацию. Если бы у нее была обязанность после признания судом их действий недобросовестными вернуть все полученное, никто бы не рвался. Санкций экономических нет.
Аналогия – как государство с НДС поступило. Замучилось с обналичиванием денег, когда предприниматели пользовались схемой создания фирм-однодневок, и ввели электронные счета и проверку НДС месяц в месяц. Метод сугубо экономический. Однодневные организации погибли.
Так и УК недобросовестные нужно не просто штрафовать, а забирать все полученное, лишать экономического смысла недобросовестной конкуренции.
P.S. Еще больше информации об управляющих компаниях в спецпроекте «Бизнес-курса» «Кому мы платим? Не пытайтесь покинуть УК»: какие УК рискуют кануть в небытие с миллионными долгами, кто может быть в этом виноват и куда могут уходить деньги, которые честные омичи добросовестно выплачивают за ОДН. Номер в продаже с 15.08.2018 года.
