Руководитель отдела новостроек АН «АВЕСТА-РИЭЛТ» уверен, что сегодня на омском рынке недвижимости сложилась не совсем логичная ситуация. Как омичам получить из неё выгоду, он рассказал в интервью.
– Юрий Сергеевич, накануне директор департамента экономики Ольга Парфёнова отчиталась о том, что в Омске идет рост жилищного строительства: в 2016 году ввели в эксплуатацию на 8% жилья больше, чем годом ранее. То есть, несмотря на непростые экономические условия, застройщики продолжают работать, и спрос на жилье в городе высокий?
– К сожалению, нет. Действительно, в 2016 году в городе было введено в эксплуатацию большое количество жилья – порядка 800 тысяч квадратных метров. Однако стоит отметить, что так называемые «заделы» были проведены ещё до 2014 года: застройщики в 2012-2014 годах проектировали дома, оформляли разрешения на строительство исходя из того спроса, который был на тот момент. После 2014 года очень резко сократилось освоение новых площадок. Поэтому в 2017-2018 годах будет введено гораздо меньше жилья. Некоторые застройщики вынуждены закрывать свой бизнес, другие просто пытаются выжить, переходя на тотальную экономию, например, отправляют сотрудников в административные отпуска. Ближайшее время для застройщиков будет очень тяжелым.
– А как сложившаяся ситуация отразится на обычных омичах, которые думают о покупке квартиры?
– Так как застройщики сейчас будут меньше строить, в 2017 году предложения по новому жилью сократятся. Для людей, которые хотят сейчас приобрести квартиру, очень хорошее время: жилья на рынке много, цены низкие и где-то ещё в индивидуальных случаях можно поторговаться. Застройщики продают сейчас квартиры практически по себестоимости. Некоторые подрядчики продают ниже себестоимости, терпят какие-то убытки, чтобы выполнить обязательства.
– Можете привести пример?
– Возьмем тот же «Серебряный берег», микрорайон, который сейчас застраивается в районе «Сибзавода»: шикарное место, центр города, берег Иртыша, парк рядом, дома полностью кирпичные, предусмотрено место под детсад и школу. Если бы жилье такого класса построили в 2012 году, то квартиры бы там были очень дорогие, позволить себе которые могло очень малое количество омичей, только самые обеспеченные. Сегодня практически любой горожанин может продать вторичку, например, квартиру в старом доме на Волочаевской и купить практически за те же деньги квартиру в новом микрорайоне. Потому что обязательства у застройщика значительные: нужно и с поставщиками рассчитываться, зарплаты с налогами заплатить, и потому он не может держать цену высокой. Сложившаяся ситуация эта, конечно, нелогичная, долго продолжаться на рынке она не будет.
– Многих бы омичей, наверное, такая возможность заинтересовала. Но продать квартиру в городе не такая уж легкая задача. Сейчас на том же сайте МЛСН.ру выставлено порядка 30 тысяч объявлений о продаже и аренде вторичного жилья, и некоторые, к слову, висят по несколько месяцев.
– Действительно, существует такая проблема. Сейчас на рынке очень много продавцов не только первичного, но и вторичного жилья. Люди бы и рады купить, но денег свободных у них нет. Объясню: в Омске порядка 300 тысяч семей социально активных. Средний доход на семью, я думаю, не выше 50 тысяч рублей. В 2013-2014 годах семья тратила на жизнь в среднем 30 тысяч рублей, а 20 тысяч рублей у нее оставалось для долгосрочных целей. Если 20 тысяч рублей мы умножим на 300 тысяч семей, то получим 6 млрд рублей. На эти деньги претендовали и застройщики, и автомобильные дилеры, и турагентства, а также представители сферы услуг. Сегодня доходы семей остались прежними, а расходы выросли. На жизнь сегодня тратятся почти все деньги, которые зарабатываются. Свободная денежная масса, которая поддерживала платежеспособный спрос, на сегодняшний день очень маленькая. Спрос падает на все. Отмечу также, что если раньше люди продавали свою квартиру в Омске, чтобы купить другую в нашем городе, то сейчас примерно 25-30% от проведенных сделок – это продажи омских квартир по причине переезда их владельцев в другие регионы. Спрашиваю, почему продаете, мне говорят: уезжаю в Краснодар, Санкт-Петербург, Новосибирск, Тюмень. Вообще, миграционная активность населения сейчас в России огромна. Общаясь с коллегами из других регионов, мы видим схожие тенденции (возможно, в меньшей степени). Наверное, люди не совсем понимают, что для того, чтобы сохранить тот же уровень жизни, не нужно переезжать в другой регион, а нужно более качественно и продуктивно работать. И уже есть примеры, когда люди, переехав в другой город, возвращаются, потому что зарплаты не такие уж большие, а стоимость жизни (в том числе стоимость покупки и аренды жилья), намного выше. Переезд не решил всех проблем, а по многим позициям жизнь даже ухудшилась, поэтому они и возвращаются. К слову, люди из других городов – Екатеринбурга, Новосибирска – тоже пытаются найти счастье в столице, но часто результат тот же. Я думаю, что такая тенденция прекратится уже к концу 2018 года.
– Юрий Сергеевич, что же делать омичам, желающим продать свою квартиру, но у которых это никак не получается сделать?
– Во-первых, необходимо понимать сегодняшние реалии. Из личного опыта: недавно у меня был клиент, который пытался продать свою двухкомнатную квартиру на 27-й Северной, в которой не жил, за 2 млн рублей. Получить такую сумму сегодня на рынке невозможно, а вот 1 млн 800 тысяч реально. У человека есть в этом случае два варианта: продать квартиру за меньшую сумму + внести потом депозит под 10% в год и через год получить желаемые 2 миллиона. Либо он может занять выжидательную позицию. Однако через год квартира уже будет стоить 1 млн 750 тысяч, плюс за год набежит и цена за коммуналку в размере 50 тысяч. То есть вы не только не получите желаемую сумму, но и потеряете 300 тыс. То есть любое решение или нерешение несет какие-то последствия. Иногда лучше пожертвовать.
