Председатель «Лиги профессионалов в недвижимости» рассказала, в каком состоянии сейчас находится рынок недвижимости и на что нужно обращать внимание при покупке квартиры.
– Светлана Юрьевна, что сейчас происходит с рынком недвижимости?
– Он сегодня необоснованно упал. На мой взгляд, на это повлияло то, что не было переориентации на покупателя. Рынок меняется, покупатель тоже меняется, и здесь не было отслеживания, какой подход сейчас покупателю нужен. Сейчас у нас уже никто не верит в рекламу «в лоб», никто не реагирует на рекламу в СМИ, в соцсетях. У нас уже действуют только личные рекомендации. Такой вывод можно сделать, анализируя работу наших партнеров. Мы обнаружили, что около 30% людей приходят по рекомендациям. Если люди тебя знают, если они тебе доверяют, то они придут.
– Как вы считаете, ожидается ли снижение покупательской способности и в этом году?
– Я даже не могу здесь судить и прогнозировать рынок. Конечно, хочется надеяться на лучшее, но исходя из аналитики, мы видим, что снижение покупательской способности все-таки произошло. Может быть, люди просто начали приобретать более дешевые квартиры. Как правило, общее количество сделок не меняется. Из года в год оно примерно одно и то же. Снижение количества сделок за последние 4 года произошло всего лишь на 11%. Я не думаю, что в этом году будет снижение в части объема сделок, возможно, в части цены, но здесь предоставляются банком выгодные ипотечные ставки, которые, по-хорошему, должны «подстегивать» рынок недвижимости, поэтому я надеюсь, что сильного спада не произойдет.
– Выгодно ли сегодня строить экономичное жилье?
– Да, конечно, выгодно. И выгодно очень потому, что для людей важно, особенно для тех, кто приобретает квартиру в ипотеку, заехать в дешевую и уже в отремонтированную жилплощадь. Люди не всегда готовы вкладываться в ремонт и еще платить ипотеку. Именно поэтому экономичное жилье с ремонтном и адекватной ценой – это то, что сейчас нужно. Это должна быть квартира, в которую можно заехать и жить, по крайней мере, первый год. Они сейчас пользуются особым спросом.
– На что должен обращать внимание покупатель, при покупке жилья?
– Немаловажным фактором для него должна стать планировка квартиры и возможность ее перепланировки.
– А как это можно проследить неосведомленному человеку?
– Вообще в перепланировке нужно отталкиваться от архитектурного плана. Не все человек может поставить в квартире или сломать. Если мы говорим что квартира со «свободной планировкой» и в ней можно делать, что захочется – мы введем человека в заблуждение. Потом он ее сделает и тут же столкнется с проблемой: теперь ему все нужно ломать заново, оказалось, что он сделал все неправильно и незаконно. В таком случае он может предъявить претензии продавцу. Сейчас люди грамотные. Перед покупкой квартиры они советуются с профессионалами: а смогут ли они, например, объединить эти две квартиры или увеличить площадь санузла за счет другой комнаты.
– Какие случаи встречаются чаще всего?
– Многие хотят расширить санузел за счет коридора. Когда люди начинают узнавать, как это можно сделать, выясняется, что по архитектурному плану конкретно этот коридор входит в площадь кухни, а расширение ванной комнаты за счет кухни просто недопустимо. Откуда это люди могут знать, когда, войдя в квартиру, они видят только огражденный санузел и отдельный коридор? Это даже иногда сам застройщик не знает. Это может быть сделано в проектной документации, что коридор вошел в кухню. Вот такие вроде бы мелочи, на первый взгляд, но они играют очень существенное значение.
На Крупской, 14 почти ничего нельзя перепланировать – это огромные 300-квартирные дома. Люди заезжают туда, ломают, а потом им приходят судебные акты о приведении квартиры в начальный вид. Таких судебных решений достаточно много и много недовольных людей.
– За счет чего вообще можно расширять площадь того же санузла?
– Есть такой пример: три однокомнатные квартиры на той же улице Крупской. Все они находятся на одной площадке и на одном этаже, но в этих квартирах есть существенная разница. Первую никак нельзя перепланировать потому, что по архитектурному плану в одном месте кухня, в другом комната. Нельзя расширять ванную ни за счет комнаты, ни за счет кухни, а в коридоре стоят счетчики и еще какое-то оборудование, то есть и за счет него расширить также невозможно.
Соседняя же квартира, рядом с ней, может быть, на полметра или на метр больше, но здесь по архитектурному плану предусмотрен коридор, за счет которого ванну увеличивать разрешено. Соответственно, здесь у людей появляется возможность расширить свой санузел, и эта квартира, с точки зрения предложения для покупателей, будет интереснее первой. Да, она немного дороже, но возможность перепланировки есть. Сегодня, конечно, в основном люди выбирают квартиры по цене, не зная ничего о преимуществах.
Так вот, есть еще третья квартира, тоже однокомнатная, но здесь удачная планировка: коридор большой. Половину его можно присоединить к ванной, также кухня больше, чем в первой, и есть еще одно дополнительное окно. Тут при желании можно выгородить либо спаленку, либо кабинет и сделать это законно. Если покупателю все это рассказывать, он уже будет думать, прежде чем брать самую дешевую, а потом с ней мучиться.
– Какие еще могут допускать ошибки люди при самостоятельной перепланировке своих квартир?
– Например, есть дома, так называемые «свечки». Люди в квартирах таких домов часто сносят вентиляционные шахты. Тут проблема какая – заехали, строителей вызвали, те постучали по стенам, сказали, что стена не несущая и что ее можно ломать – ее и ломают. Потом их соседи идут в управляющую компанию и жалуются на то, что у них не работает вентиляция.
Вот дома на улице Ватутина, 14, 16 и 18 – типовые серии. Там тоже люди понаделали. В санузле одна общая дверь, значит, предполагается, что он должен быть совмещенным. Посередине ванной комнаты стоит вентиляционная шахта. То есть была разработана такая проектная документация, она была принята застройщиком. Очень многие жильцы таких квартир эту шахту просто посносили, расширяя свои санузлы. По незнанию или просто игнорируя все требования, они оставляют свою вентиляцию, демонтируют ту, которая идет на другие этажи, и потом в квартирах этих домов вентиляция просто не работает, а у кого-то вообще образовывается сырость.
– Какое наказание предусматривает незаконная перепланировка?
– Могут прийти судебные акты о приведении квартиры в начальный вид и продажа недвижимости на публичных торгах.
